1965 年 1 月 26 日，明德银号发生存户挤提存款。银行监理专员调查后， 发现这家小银行不仅没有流动资金，而且丧失偿债能力，主要原因是参与房
　　
地产投机造成的。2 月初，香港高等法院宣告明德银号破产，接管该银行。 参与房地产投机的岂止明德一家，当时许多华资银行都倾资做按揭，为 地产热和炒楼狂潮推波助澜。更有甚者，自己也炒地炒楼。银行存贷比例失
调，严重匮乏流动资金。这些银行原本就资本小，抗御风险能力薄弱。 挤提风潮偏偏在这些中小型华资银行蔓延，广东信托商业银行宣告倒
闭。存户愈加恐慌，担心银行破产后存款殆尽，各华资银行几乎都排有长龙 般的提款队伍。当时一家经营状况较好、信誉较佳的华资银行——恒生银行 亦在风潮中飘摇，随时有倾覆的危险。为免遭破产，恒生银行董事长何善衡 不得不向香港最大财团汇丰银行求救。汇丰答应“无限量”资助恒生。恒生 保住了，但也付出惨重的代价——将 51％恒生股权让售予汇丰所控。
　　经港府与汇丰、渣打两银行扑救，挤提风潮蔓延了近两个月才趋于平息， 而银行危机则长达 1 年多（请参阅广州出版社出版、祝春亭著《香港商战风 云录》）。
　　恒生易帜，从此成为英资银行汇丰的附属银行。这是何善衡一生中最大 的打击。
　　郑裕彤很替他的老友及兄长难过。在恒生银行最困难的时候，何善衡曾 向香港一些银行及富商求援，都遭到拒绝。何善衡未请郑裕彤伸出援手，他 知道郑氏的财力，郑氏当时还算不上富豪级的商人。郑裕彤本身就是恒生的 债务人，即使他能够匀出全部现金支持恒生对付挤提，那也只是杯水车薪。
郑裕彤总有一股内疚之情。
　　郑裕彤去何府看望安慰何善衡，他发现何先生并不需要人们的安慰。何 善衡显得很平静，他幼时读过私塾，饱读四书五经，他既有儒家的进取，又 有道家的超脱，还有现代西方的经营理念。何善衡像古代圣贤一样为人处世， 他是郑裕彤最尊敬的商界前辈，在香港商界德高望重。
《杰出的华人银行家何善衡》一文，有一段这样的概述：
　　“在香港，何善衡几乎可以和很多富豪有密切的联系，经他熏陶及扶植 的香港富豪不可枚举，最典型的是他直接催生出新世界发展、美丽华酒店； 郑裕彤、杨志云等富豪，都有他的巨大身影。”
挤提凤潮引发的银行危机，造成数百家企业倒闭，地产转入低潮，淡友
遍市。那些孤注一掷、赌博式的炒家几乎全给“套死”，全军尽墨。其中有 不少亿万富豪财空身退，自此从香港商界销声匿迹。如果没出现突发的银行 危机，现在的地产巨头就会是这些人，而不会是当时在地产界毫无名气的李 嘉诚、郑裕彤、郭得胜、李兆基之流了。
　　话又得说回来，那些亿万富豪抱着投机心理从事地产，即使 1965 年没发 生银行危机，那么他们也难免不会在日后此起彼伏的危机中铩羽折翼。“大 富在天”，实际上是与“事在人为”相辅相成的。
　　当时何善衡对郑裕彤说：“在炒风热得人发昏的时候，你做淡友，日后 必有作为。”他又说：“只要汇丰信守诺言，管理权还在我们几个手里，我 总是会勉力支持你。”
　　郑裕彤顿时汗颜不已。何先生睇人睇得透底，知道别人的心理。去看望 何先生的人，尽是曾得何先生帮助的人，他们替恒生的命运担忧，实际上是 担忧恒生易帜，自己以后难贷到款。而一般的华资公司，很难从汇丰借到钱。
郑裕彤亦是持这种心理的人。 郑裕彤常说：“在何先生面前，我总感到做人也好，做生意也好，火候

都没到家。”


　　汇丰银行信守诺言，只是按收购协议派了 4 名董事参加恒生董事局，并 没有干预恒生的人事、行政及管理系统。恒生“因祸得福”，有汇丰做强大 的后盾，被提取走的存款又相继流回恒生，还新增了不少存户。
　　据汇丰财团公布的数据，到 1978 年底，恒生银行的存款总额增至128.871 亿港元，占全港存款总额的 18.2％，仅次于母公司汇丰；分行总数增设到 35 间；员工总数 3700 多人。到 1991 年，恒生银行总资产达 2459.7 亿港元；股 东盈利 28 亿港元；分行间数增至 124 间；员工人数达 7472 人。大部分逃过
1965 年劫难的华资银行，后来不是破产被接管，就是自动“卖身投靠”外资 大财团。
恒生银行的惊人发展，成为资助郑裕彤全系跻身香港财阀的坚实后盾。 何善衡辞去董事长后，改任名誉董事长，董事长一职由利国伟接任。利
氏秉承前任的意志，一如既往支持郑裕彤。 对缘何能获得恒生等银行宠幸，郑氏自己说： “这都是人家给我的面子。事实上，我的信用纪录很好，从开始做生意
到现在，尽管欠人钱，但却一定准时还。我们做生意的，周转不灵，向人家 借钱，是很普通的事。你欠人，人欠你，银行也欠人钱，但最重要的是有信 用，肯准时还钱。从前我做钻石生意也一样，人家给我一个月的限期，我就 一定准时还清款项，对方自然喜欢，也就有下趟生意。”
1965 年的银行危机，一直延续到 1966 年下半年才开始出现转机，股市
地产渐旺。而在内地，“文化大革命”已如火如荼。 香港对内地的政治气候反应最灵敏。1967 年 5 月，人造花厂发生工潮，
香港“造反派”即发表声明支持，并号召学生、工人到港府前贴大字报、静
坐示威。港英当局派出警力镇压，触发了全市范围的罢工、罢课、罢市及游 行示威。
传闻，香港“造反派”得到内地红卫兵的支持，扯出驱逐英帝国主义势
力的大旗。香港“造反派”的反英行动，与北京红卫兵火烧英国代办处（注： 代办级驻华外交机构）的“革命行动”遥相呼应。港英当局加紧对香港“造 反派”的镇压，结果如火上浇油，引发全港范围的战斗。“造反派”烧巴士、 砸的士、焚烧以前港督夫人之名命名的健康院、炸邮政局、向警察投掷投石 块、捣毁支持港府的报馆??香港成了恐怖世界。
谣言四起，说解放军将会越过深圳河来港“支左”，香港将成为“造反
派”的天下。香港移民潮风起云涌，大批富人及专业人士逃离香港到国外“避 难”。地产有价无市，大批落成的商厦、写字楼、住宅楼字无人问津。富人 纷纷抛售物业，楼市崩溃，半山区一幢独立洋房只售数十万港元。
　　又有一批地产商被“套死”，建成的楼字卖不动也租不出，欲哭无泪。 还有个别地产商直接因为政治原因被封杀，这就是香港地产建设商会会 长、赫赫大名的地产巨擘霍英东。霍氏的观点倾向中国政府，亲英分子便迁 罪于霍英东。此际霍氏的星光行大厦落成，亟待出租，有意租星光行写字楼 者，都会接到为英资所控的电话公司的电话忠告，声称电话开通遥遥无期。 星光行租不出去，霍氏只好廉价卖给英资置地公司。星光行事件的发生，迫
使地产大好友霍英东，以后基本以淡友的姿态出现。 当时，受损的地产商不知凡几！

　　郑裕彤却是少有的幸运者之一，他在地产业谨慎稳健，绝不冒进。他尚 未进入流水作业阶段，只是建一幢，卖一幢，资金许可时有机会再建一幢。 正如他自己所说的，他绝不会“搏尽”、“搏光”。
　　郑裕彤的珠宝行并未因局势动乱而受损。欲移民或暂逃国外的“避难 者”，如果手头缺少现金，就会来珠宝行以金银珠宝兑换外汇；还有人担心 “造反派”得势后香港经济会全面崩溃、港纸会贬为草纸，故而大购金饰珠 宝甚至钻石以图保值。他们的想法是，即使港纸不贬值、“造反派”不能得 势，金饰珠宝又可为女人扮靓。
　　郑裕彤喜欢用生活常理打比喻：太平也好，动荡也罢，珠宝生意总有的 做，女人喜欢珠宝，就像男人抽香烟。
　　内地的武斗高潮至 8 月底 9 月初被遏制住，基本控制住了局势。无独有 偶，香港的“造反派暴动”也是这个时候转为低潮的。因此，香港史专家把 这一事件称为“香港式的文化大革命”。
　　中国政府表态，香港保持现状。“解放军要趁支左之机解放香港”，纯 系乌有。
　　香港的局势恢复平静，但崩溃的股市地产要恢复元气，尚需一段时间， 可能会是一年，也可能要若干年。


　　毫无疑问，这一次局势动荡造成的地产崩溃，显示出地产变化无常、大 起大落、极其险恶的一面。
地产不比其他行业，一遇政治动乱，就基本没有人买楼。地皮楼字不可
输出，不比香港的加工贸易业，只要国际市场需要，就可用轮船运出去。境 外的投资者也不会来港买地买楼，本地居民都纷纷抛售物业，他们更不会冒 这个风险。至于与日常生活密切相关的行业，那更是受时事动荡的直接影响 甚微。郑裕彤印象最深的一件事是，抗战期间，很多店铺都关了门，就是米 铺食档照开。
“现在买地最便宜，该不该买呢？”郑裕彤大劫之后陷入深思。
　　都知道“趁低吸纳”这个道理。但实际上，人们多是“赶高吸纳”，越 是高潮越有人买。这里有一个“低潮会持续多久”的问题，如果低潮很快过 去，趁低吸纳必然可牟大利；如果低潮要延续好多年，除非资本雄厚能把地 “腌”起来，否则，一般的商人连买地贷款的本息都承受不起。
郑裕彤起念去冒冒风险。风险大，利润也大，趁现在地价低买下地皮，
低潮如很快过去，手中掌握的地皮就像是捏住的白银变成黄金。 仍有移居海外者，委托经纪商抛售在港的物业，致使楼市低迷不起。许
多欲入行的商人持观望态度；还有一些入行不深者，索性折翼脱身。 郑裕彤那时常与同业与他业的朋友，聚一起讨论地产楼市的走势。郑氏
虚心好学，常以小学生的态度向资深商人请教。 在一次聚会中，何善衡谈到，尽管香港局势大动荡，香港的经济还是没
全面崩溃，仍持续高速增长，去年（指 1967 年）香港进出口贸易总额达 192.3 亿港元，比前年（1966 年）的 176.6 亿港元增长了近 20 亿。去年本地生产 总值为 148.17 亿港元，而前年只有 137.18 亿港元。香港产品的出口，整整 增加 10 个亿，由 57 亿港元增加到去年的 67 亿港元。
　　何善衡不愧是银行家，喜欢用数字来说明问题。依何氏的分析，世界经 济未下滑，香港经济还在增长，楼市并非攀升到脱离实际的高峰而暴跌的，
　　
而是出于人们的恐惧心理。中国政府已表态保持香港的现状，港府已牢牢控 制局势，港民的信心也将较快恢复，故而地产低潮不会持续太久。
　　郑裕彤马上付诸行动，大量收购廉价的市区地盘。1968 年，是郑氏收购 土地最多的一年。
　　当时不少人说郑裕彤草率冒险，是鲨胆猛人。其实郑氏是一种“老谋深 算”的扩张。
　　在此之前或稍后，有一批当时没有多少名气的地产商也在趁低收购地皮 物业。他们是李嘉诚、郭得胜、李兆基、冯景禧、胡忠和胡应湘父子，等等。 他们都是郑裕彤的朋友，除了胡忠退休、冯景禧转行外，都成为今日的地产 巨擘（请参阅广州出版社出版、祝春亭著《香港商战风云录》）。
　　人们都说他们“聪明”、“有预见”，可在当时，又有几人站出来说这 种话？


　　郑裕彤把 70 年代前，称作他从事地产的学习摸索阶段。他曾如是回答他 “缘何投身地产”这个问题：
　　“1955、1956 年左右，有朋友提议一起合资搞地产生意，我便尽管试试。 地产这一行，我不太熟悉，起初，规模小得很，但后来却觉得很不错，可以 在这方面慢慢发展，于是，也就一丁点一丁点搞起地产生意来了。”
郑裕彤又说：“朋友很重要。我喜欢跟别人研究生意，例如地产，我本
来不懂，但我肯虚心学习。” 郑裕彤正是在朋友的启发下，趁低吸纳，逆市而动，为他在 70 年代大发
展而奠定了基础。
　　也正如何善衡预测的，地产经历过一年多的低潮，开始缓慢回升，到 1969 年下半年，已显现出兴旺的景象。
郑裕彤已储备了不少土地，地价楼价日涨月升。郑氏躇踌满志，准备大
于一场！


　　郑裕彤的高尔夫球球龄，逾 20 年。以前，他的办公台上还曾摆放过一杆 人洞的奖座。
　　
第六章 齐心协力 新世界骑牛上市


　　1970 年，郑裕彤与何善衡等人合组新世界发展有限公司。股市牛气冲 天，一派兴旺，新世界骑牛上市，招股集资 1.6 亿港元。新世界成为当年的 “华资地产五虎将”之一。除一员虎将在 1973 年大股灾中遭受不测，另外的 虎将均在股市大展拳脚，收获颇丰。而郑裕彤始终游离在外??

恒生银行董事长何善衡


何善衡原籍广东顺德，1900 年生，幼时在家乡念私塾。14 岁来广州盐仓打工，后 转入金铺做学徒，1922 年升为金铺司理。1933 年与友人林炳炎、梁植伟、盛春霖等在 香港中环永乐街开设恒生银号，林炳炎任董事长。
1941 年 12 月，恒生调资金往澳门经营。1946 年，何善衡与何添、梁球琚等成立恒 昌公司，后易名大昌贸易行。1947 年至 1949 年，香港金价暴涨暴跌，何善衡是广东帮 炒金头领，被市场奉为黄金买卖权威。1949 年林炳炎逝世，何善衡任恒生银号董事长。
50 年代，何善衡、何添三赴欧洲考察。1960 年 1 月 1 日正式改为恒生银行，注册股本
为 3000 万港元，实收股本为 1500 万港元。
恒生银行发展很快，到银行危机前已扩张到 9 间分行，22 层的总行大厦于 1962 年 底落成。1965 年 2 月，明德银号因挤提倒闭，引发全港的挤提风潮，恒生陷入绝境，不 得不将 51％股权让售给汇丰银行，以换取汇丰的拯救。恒生归于汇丰旗下后，发展惊人，
到 1991 年，总资产增至 129 亿港元，分行总数 124 间，股东年盈利 28 亿港元。长期以 来，恒生在香港扮演重要角色，扶植了大批华资企业。该行编制的恒生指数，为香港股 市的通用指数。
何善衡退休后，专志于撰写《阅世浅谈》，从事不牟利的银行业教育，并打理大 昌贸易行业务。1978 年，获英女皇颁授的 CBE 勋衔。1993 年，个人资产数为 110 亿港 元。
　　1970 年，香港地产楼市全面兴旺。郑裕彤在 1968 年地产低潮时，独资 或合资买下 20 余个地盘。地价扶摇直上，郑氏受益匪浅，财富成几何级数增 长。
郑裕彤对当年的“冒险”颇为满意，他总结他的投资哲学：“投资很难
从最低点购入从最高点放出，总言之，所有行业的兴衰都是周而复始地进行， 低潮时购入，总是不会错到哪里。”
很多商人都趁热入行入市，已有根基的郑裕彤自然跃跃欲试，准备把重
点压在地产上。郑裕彤仍觉得自己经验不足，资本不厚，打算成立一家合股 公司，请一些老行尊做合伙人。郑裕彤尤欣赏“地产三剑客”，郭得胜、冯 景禧、李兆基三人合组新鸿基企业有限公司，新鸿基成为地产界风头最劲的 后起之秀。
　　1970 年，郑裕彤与何善衡、何添、郭得胜、杨志云等人策划并合股成立 新世界发展有限公司。何善衡德高望重，被推举为董事长；发起人郑裕彤任 总经理，主持日常经营。
　　新世界的股东，都是华人商界有吨位的人物。郑裕彤是珠宝大王、周大 福珠宝行股东主席；何善衡是香港华人银行业的领袖式人物、恒生银行董事 长；郭得胜是地产三剑客的主帅、新鸿基企业主席；杨志云是郑氏的同行， 拥有景福珠宝行，并担任美丽华酒店经理。
　　
　　郑裕彤任主席的周大福拥有约 40％新世界发展的股权，因此，新世界从 诞生日起直至现今，一直被人们认为是郑氏家族的财产。香港证券交易所及 权威财经报刊，也一直把新世界归于郑裕彤名下。
　　这种情形，与杨志云家族一样。何善衡长期担任美丽华酒店集团董事局 主席，但管理权在杨家，股份也是杨家最多，美丽华一直被看成杨志云家族 的事业。
　　新世界与美丽华，是何善衡扶植华资企业的两颗最大硕果。新世界与美 丽华先后被列为恒生指数成份股（又名蓝筹股）。恒指成份股共 33 家上市公 司，恒指即是根据这 33 家公司股票的涨落编制的，成份股全是各行业有代表 性的优质公司。
新世界发展上市，正赶上天时地利人和。


　　在 1969 年年底前，香港只有一间证券交易所——香港证券交易所有限公 司（简称香港会）。香港会长期被英人把持，上市条件苛刻，不少具有相当 规模、经营状况良好的华资企业被拒之香港会门外。
　　1967 年香港暴动，股民竞相抛股套现，香港会两次宣布停市，历时约 10 天。香港财经才俊李福兆对香港会的做法深恶痛绝，决定另创一家证券交易 所，打破香港会一会垄断的局面。
1969 年 12 月 17 日，李福兆任主席的远东交易所开业。远东会大胆改革
证券交易行规，力求香港化。1970 年开市一年，远东会股票成交额高达 29 亿港元，占香港股市的 49％。
1971 年 3 月 15 日，金银证券交易所正式成立（简称金银会）。
　　1972 年 1 月 5 日，九龙证券交易所（简称九龙会）开张营业。至此，香 港股市形成四会并存的局面。直到 1986 年 4 月 2 日，由四会合并的香港联合 交易所开市交易，联交所主席为李福兆。
四会并存，为公司上市创造了条件；四会竞争，又使公司上市变得更加
容易。从远东会开业起，恒生指数节节上升，到 1971 年底收市日报 341.4 点。公司上市，投资者入市，炒家造市，股市一片兴旺，市民间流行一句口 号：“要股票！不要钞票！”与炒股的暴利比，银行存款利息少得可怜。这 情景，与 1992 年内地的深圳上海股市相仿，“买股必赚”（请参阅广州出版 社出版、祝春亭著《香港商战风云录》）。
郑裕彤、何善衡等主张将新世界上市。上市公司是最具现代意味的企业
形式。以小搏大，以少控多，通过售股集资，公司可充份利用社会游散资金 获得更大发展。事无两全，上市公司也有不利于大股东的一面，公司一旦挂 牌上市，必须将 25％以上的股票向公众发售，严格地讲，任何一间上市公司 都是公众公司。上市公司必须对全体股东负责，接受全体股东的监督，重大 决策及行动，必须获得公众股东的谅解并通过。上市公司必须按照有关条例 运作，并接受证监机构的监督。尽管如此，大部分公司仍渴望上市，因为这 是公司获得更大更快发展的有效途径。
　　众所周知，公司上市宜在牛市；公司摘牌（即上市公司私有化）则应借 助熊市。牛市成交招股集资，可厘定较高的股价，集取更多的资金，对上市 公司及大股东有利。
　　胡应湘主持的合和实业一马当先，率先于 1972 年 8 月上市，每股面值 2 港元，认购价 5 港元，即升水 3 港元，上市时将 2500 万股新股公开发售，集
　　
资 1.25 亿港元。9 月，新鸿基地产股票挂牌上市，注册资本 3 亿港元，原计 划集资 1 亿港元，但热情的股民却抢购了 10 亿港元。
新鸿基地产已为郭得胜所控制。1969 年底，冯景禧率先退出新鸿基企业
（新鸿基地产前身），在李福兆的远东会获得经纪会员资格，成立新鸿基证 券公司。李兆基于 1970 年成立自己的地产公司，仍在新鸿基企业任总经理，
1972 年辞去总经理一职。地产三剑客属协议分手，分手后三人都成为香港商 界翘楚。
　　该年 10 月，陈曾熙兄弟主持的恒隆上市，股票面值 2 港元，升水 6.5 亿港元，以 8.5 港元向公众发售 2400 万股，集资逾 2 亿港元。11 月初，长 江实业主席李嘉诚将长江上市，法定股本 2 亿港元，实收资本 8400 万港元， 分为 4200 万股，面值 2 港元的股票以 3 港元认购价向公众发售。11 月中旬， 新世界发展骑牛上市，每股面值 1 港元，认购价 2 港元，升水 1 港元，向投 资者公开发售，投资者认购踊跃，新世界非常顺利地集资 1.6 亿港元。
　　这 1.6 亿港元，令郑裕彤逃过 1973 年大股灾后的地产浩劫，也使他能够 把一幅蓝烟囱旧址的高价地皮“腌”起来。
　　当时，香港股市把 1972 年上市的合和、新鸿基、恒隆、长实、新世界称 为“华资地产五虎将”（注：另一种说法是合和、新鸿基、恒隆、长实、大 昌等 5 家华资地产公司）。这五虎将后来都成为香港地产大型公司，跻身恒 指蓝筹股。
五虎将各有千秋，新世界的优势并不算明显。论资历，恒隆入行最早，
新世界、新鸿基、长江实业等三家都是 50 年代后期涉足地产。论专业资格， 合和的胡应湘毕业于美国名校普林斯顿大学土木工程系，回港后做过 5 年则 师（设计师），后又在港府工务局任技术官员；陈曾熙、陈曾焘兄弟，一个 留学日本，一个毕业于中国名校复旦大学，皆就读建筑工程。若论资本之雄 厚，个个都是华商少壮派中的大富，陈氏兄弟 50 年代初就入行做地产，积累 颇丰，他们都能读大学，本身就是富家弟子；胡应湘的父亲的士大王胡忠初 次创业，居然就能够从汇丰贷到款；李嘉诚是塑胶花大王、香港塑胶业的大 富；郭得胜原本是拉链大王，入行 10 多年，身家已逾亿港元。
当时业界及传媒最看好的是合和实业的胡应湘，胡应湘几乎每一项条件
都不比另 4 人逊色：毕业名校；做过则师和工务局技术官员；从汇丰借的钱 虽不算太多（1500 万港元），但这本身就是信誉的证明，谁有这么大的来头， 毫无实绩，就可从汇丰借钱创业？胡应湘创业最晚——1969 年，初试啼声， 已是不凡，业绩惊人且喜人。胡应湘有个本行谁都不具备的优越条件，他在 港府工务局任过技术官员。工务局管辖的机构有建筑署、土木工程署、渠务 处、路政处等，统管全港地产建筑公司的发牌、监督管理土木建筑、道路桥 梁工程、主持或参与政府工程的招标，等等。当时尚未成立廉政公署，公务 员贪污现象严重，故有人臆测：胡应湘在港府有那么多老同事朋友，没有他 搞不掂的事，承包政府工程，如囊中探物。确实，胡应湘辞职自立门户后， 仍有许多发展商与承包商争扯他的衫尾。
胡应湘俨然五虎将中的帅虎。 新世界的一位老臣子承认：“在新世界上市之初，我们把胡应湘挂帅的
合和，当成比试的主要对象，唯恐落在合和之后。”

谁知道合和会股海翻船呢？

四会竞争，成交踊跃，恒生指数一路高歌，由 1971 年底的 341.4 点飙升
到 1973 年 3 月 9 日 1774.96 点的历史最高峰。股市步入疯狂，不少地产商把 地皮物业押出去贷款炒股。
　　在买股必赚的年月，不法分子利用股民头脑发昏之机，伪造股票投放市 场，其中就有假合和股票。当时未建立股票电脑资料库，监控不严，故使假 股能够流通于市场。
　　一个令人心惊胆战的消息传来，合和股票中有假股；接着，又发现几家 上市公司的股票被人盗制。股民唯恐手头的股票有假，纷纷抛股套现，股市 崩溃，一片狼藉。
　　合和遭下令“停止交易以便彻查”，胡应湘无罪受累，好些年间一蹶不 振。
　　这次股灾，使很多投资家及投机家放血折翼，甚至乎倾家荡产。那时股 市对大部分上市公司及股民都是个陌生的领域，股市第一次向新入市者展示 出难以捉摸、大起大落的秉性（请参阅广州出版社出版、祝春亭著《香港商 战风云录》）。
　　也许正是这个原因，在漫长的岁月里，新世界在股市的作为不大。除上 市时招股集资 1.6 亿港元外，新世界几乎没有有效地利用股市，任凭股市暴 涨狂跌、牛熊交替，郑裕彤仅仅是保持上市公司的地位，而抽身远离股海， 维持原有的隔山观海的状态。
1994 年 3 月，郑裕彤对传媒声称：“我从未试过供股集资（供股集资与
招股集资是两回事），除自有资金，大多是向银行借款。” 何善衡身为董事长，只是名誉上的，何氏是个最能谦让容忍之人。他最
初只是参与决策；稍后他认为郑裕彤完全可以独立主持大型地产公司，非一
般业界人士所能比拟；到 1982 年 3 月 31 日，何善衡更是辞去新世界主席的 名誉职位。我们可以这样说，新世界从诞生日起，主要决策人与经营管理人 都是郑裕彤。
下面我们透过其他几位地产巨子在股市的作为，进一步探究郑裕彤为什
么疏离股市的原因。

李嘉诚最擅长从股市泵水（集资）。
　　1973 年初，长实股票在伦敦股市挂牌买卖，获得集资英镑的第二上市地 位。1974 年 5 月，长实股票又在温哥华股市上市，以此向加拿大股民供股获 取加元。在香港股市，1974 年；长实发行新股 1700 万股，以新股向利获集 团换取两幢大厦。
　　1974—1975 年地产低潮，李嘉诚供股集资 1.8 亿港元，大量收购廉价地 皮。1987 年 9 月，李嘉诚在大股灾未发生前的股市高潮，供股集资 103 亿港 元，为香港开埠以来最浩大的一次集资行动。有人这样说，地产巨子李嘉诚 的发迹史，又是一部股市发迹史（请参阅广州出版社出版、陈美华著《香港 超人——李嘉诚传》）。
郭得胜也是个股市大赢家，既稳健，又敢冒险，甚少失手。
　　1973 年大股灾前，郭得胜趁“大牛奋蹄”之际高价抛出新鸿基地产股票， 套取了大笔现金；大股灾引来“大熊出笼”，恒指从 1775 点的历史高峰狂泻
至 1973 年底的 434 点。股票跌幅 4 倍多，郭氏便趁低到市面收购新鸿基地产 股份，一跃成为第一股东，牢牢控制住新鸿基地产。1987 年大股灾，郭氏“故

伎重演”，趁低吸纳帝苑酒店与新城市广场的股份，次年发起全面收购，将 这两家公司完全归于自己旗下。
　　李兆基在股市的表现，与地产三剑客的主帅郭得胜相比，是有过之，而 无不及。
　　新鸿基地产上市时，李兆基仍持有相当的股份；同时，他又是永泰建业 的股东，他任副主席，胡宝星任主席。大股灾前，李兆基趁高抛售这两家公 司的股票，股灾发生后又趁低吸进。在这一卖一买间，李兆基狠捞了一把， 舆论说他“投机一次赚死人”。股灾之后，地产低迷，李兆基就拿这笔钱去 买低价地皮。1975 年，李兆基反收购上市，既控制住永泰建业，又将恒基兆 业上市。1981 年，他又借股市牛市，将恒基地产上市，集资达 10 亿港元之 巨。
陈曾熙的恒隆、胡应湘的合和，皆在股市有不俗的表现。 郑裕彤是以自豪的口吻，说他从未向股民供股集资。就凭这一点，足以
证明郑氏没有利用股市的优势发展、发财。 他缘何这样？
有人认为，郑裕彤清华资银行界泰斗何善衡任新世界主席，无疑获得一
张 LC（银行信用状），郑裕彤贷款便利，无须靠股市集资。 不过，贷款来的钱，与股市集资来的钱毕竟不同。贷款须还本还息；集
资无须还钱，只须依据盈利状况付股息，有多有少甚至没有，不少公司采用
赠送红股代替现金股息。贷款的债务人须承担无限责任，而集资的上市公司 只须承担有限责任。因此，现代企业的经营者多青睐集资，郑裕彤的做法似 乎显得落伍。
又有人认为，集资很容易使主要产权人——大股东的股权摊薄，从而丧
失对公司的控制权。 这个问题，是任何一个掌握控制权的大股东都得慎重考虑的。李嘉诚等
采取趁低吸纳等多种办法巩固控股权。也有一些上市公司的股东老板疏忽、
或一时没有充裕的资金来增购达到安全的股权数额，结果成为外强收购与狙 击的对象。如郑氏参与的“置地收购战”，香港第一大洋行怡和集团的上市 公司，多次遭到收购。
还有人认为，股市变化莫测，还是敬而远之为好。胡应湘无端受累，几
乎全军尽墨；香大侠香植球炒股自成体系，股民敬若神明，称他为金指头，
20 余年屹立不倒，却在 80 年代末轰然倒下，从此告别股坛；玉郎出版集团 主席黄玉郎，按证券条例，他集资来的钱只能从事与出版相关的事业，他却 斥巨资炒股，大股灾一来，黄氏倾家荡产（请参阅广州出版社出版、祝春亭 著《香港商战风云录》）、身败名裂。可见，郑裕彤对股市的风险有清醒且 充分的认识。
　　的确，股市风险极大、变化无常。但大体上还是有规律可循，盛衰周而 复始，每次周期不会悬殊太大。股坛教父李福兆有句名言：“股市是个大骗 局”。凡入市者，无不想打别人荷包的主意，起码都是“合法诈骗者”（假 设李福兆的观点成立的话）。纵观股市，赢家多是投资家，输家则多是投机 家。投资家风险小，同时也意味着牟取暴利的可能性小。郑裕彤索性甘做“局 外人”，委实耐人寻味。
　　笔者认为以上三种看法，都有可能对郑裕彤的理念发生影响。在此，笔 者还想从郑氏的“赌博理念”作一些探讨。
　　
　　郑裕彤说，“做生意就是在赌博”；“地产投资大，起伏大，是很大的 赌博”。郑氏一贯反对豪赌、搏尽，他说：“可能是我的性格比较保守使然， 记得早年银行挤提时，地产很淡静，我有些有钱朋友，他们有几十亿家财， 我劝他们别博得大尽，但他们却没有听入耳，结果??”
郑裕彤赞成小赌，他跟传媒说：“小赌可以怡情。” 然而，郑裕彤无法小赌怡情，他做地产，已经在进行“很大的赌博”。
相比而言，风险极大、变幻无常的股市，无疑聚集了一批贪得无厌、头脑发 昏的赌徒、赌棍、赌豪、赌枭了。郑裕彤做地产已经在大赌，最忌“搏尽” 的郑氏，就不会一搏再搏，上股市豪赌了。


　　“鲨胆”并不能囊括郑裕彤的经营作风，相反，他在股市的作为，显得 过于保守稳健。郑氏无疑是能够成为首富的最佳人选，也许是他未能借助股 市的杠杆功能，以小搏大、聚少成多、终为己控，结果限制了他的超常发展。
10 多年以后见分晓，当初都处于同一起跑线上，后来李嘉诚成为香港首富， 而郑裕彤只是巨富。
　　新世界的董事与郑裕彤朋友中的一些人，都评议或批评过郑裕彤的保守 做法。
郑裕彤我行我素，一意孤行。郑裕彤常常会表现出性格的二重性，在有
的问题上，他特别能虚心接受他人的指点；而在另一些问题上，却显得非常 固执。郑裕彤自己也承认：“我这个人，大概是很主观的。”
郑裕彤的“武断”大致有个发展过程，他初入行，给人的印象是没主见
的人；他入行越深，经验越多，自我意识也就越强烈。 在新世界发展的目标上，开初，郑裕彤很看好合和的势头，不久，胡应
湘股海翻船，一下子从虎帅的地位跌为一只排未位的虎。有段时期，郑裕彤
有点唯置地马首是瞻的味道，很欣赏置地盖的高楼大厦，十分关注置地的一 举一动。后来，郑裕彤谁也不去效仿，心中自有大目标，建自己最满意最喜 欢的大厦。
郑裕彤未在股市大展拳脚、威水香江。那么，郑裕彤名震香港地产界，
靠的是什么？

第七章 十载心血 新世界一鸣惊人


　　1970 年，郑裕彤协议买下太古洋行尖沙咀蓝烟囱旧址，计划在上面兴建 新世界中心。他请来世界一流的建筑师设计，终于在 1982 年全部完成整个工 程。当时 1.31 亿港元的地价，人人都说太贵了，可 10 年之后，地价至少值
10 亿港元之巨！并且该地皮建有两间豪华酒店，其中丽晶酒店跻身香港四家 名酒店之列！



　　郑裕彤在 1970 年成立新世界发展有限公司，1972 年趁股市牛市上市， 到 1974 年已拥有 38 个地盘。
　　这 38 个地盘，有半数以上是 60 年代末地产低潮的两年间买下来，作价 注入新世界，市值已非当年的市值，增幅不少。正如前一章所提到的，郑氏 说“投资很难从最低点购入，从最高点放出”。在地产高潮中，郑氏照样买 地。在这点上，大尝低价买地甜头的李嘉诚、郭得胜、李兆基等亦是如此。
　　1970 年正是地产全面兴旺时期。前两年没有在地价最低点买地的发展 商，大叹走眼，骂自己鼠目寸光。正因为这点，有的发展商见如此高昂的地 价，在买地时缩手缩脚，瞻前顾后。郑裕彤恰恰在这年，做了一笔令人咂舌 的地权交易。新世界斥资 1.31 亿港元，协议购入太古洋行蓝烟囱旧址。这笔 交易是一位朋友介绍的，郑裕彤去勘察了一番，就与太古“讲数”，很快就 签订协议。不过，整个交易到 1972 年才付清余款。这一年，新世界上市集资
1.6 亿港元，用于还银行贷款。这样，即使一时不能起楼，也可把地腌它一
腌。
　　蓝烟囱是太古洋行旗下的一间船务公司，它的码头货仓在九龙尖沙咀。 政府把尖沙咀专门辟为旅游区，要尖沙咀的所有码头全部迁往南九龙西及葵 涌等地。尖沙咀与港岛中环都是香港的旺市，太古不是计划去葵涌投标码头 兴建权，不会轻易放弃这幅面对维多利亚港的风水宝地。
整幅地皮约 20 万平方英尺，1.31 亿港元的地价创九龙地皮交易最高纪
录。消息传出，人们为之一震：花这么贵的地价，值得吗？当时的所谓华资 地产大公司，几乎都是 2 至 3 亿资产额，还不及英资地产置地公司的零头。 这等于说，郑裕彤几乎把血本押下去了。难怪他自己说地产是很大的赌博。 事隔 10 年，这里已耸立起新世界中心组合式大厦，不计地面物业，光地
价至少值 10 亿港元！
郑裕彤赌博赌赢了。 笔者由此联想到邱永汉的买地哲学。邱永汉发迹于香港，后去日本闯天
下，成为东京的地产巨子。邱永汉说：人们总是抱怨现在的地价楼价太贵， 说以前怎么便宜，要那时买了就好。然而，任何人都无法回到过去去买地买 楼。现在即使花高价买下，过了十多二十年，那时你就会惊叹现在高价买下 的地产是多么的便宜。因此，只要资金许可，用途合适，现在尽管去花高价 买地买楼（可参阅广州出版社出版、祝春亭著《赚钱之神——邱永汉传》）。 邱永汉这段话，似乎就是为郑裕彤写的。90 年代，有人对新世界中心的
地皮估价，不计物业就值 30—40 亿港元！ 郑裕彤自然知道地皮增值的总走势，不过，他当年没想到增值竟会这么
大。他之所以敢冒这个风险去搏它一搏，是他看好尖沙咀的旅游业，在蓝烟

囱旧址正好可建以酒店为核心的建筑群。 郑裕彤从起念涉足酒店业，一直到后来建立跨国酒店集团，受杨志云影
响甚大。在此，有必要介绍一下杨志云与美丽华酒店。杨志云是广东中山县 人，与郑裕彤一样，都是金铺出身，拥有景福珠宝行。杨志云事业的转折点， 是因缘购入美丽华酒店，使杨氏家族成为香港的超级富豪。
　　美丽华酒店的前身是一间教会小旅馆，1950 年为几名西班牙神父创办， 用途是接待被中国新政权驱逐出内地的神职人员。数年后，这种特殊用途已 基本消失，为了物尽其用，美丽华便对外开放，改成公众旅馆，收入用作天 主教教区的公务及慈善。
　　1957 年，新上任的主教对下属从事商业经营大为不满，命令旅馆须短期 内出售。神父通过教友蔡永禧放盘。蔡永禧原打算卖给一名沪籍富商，正巧 这名富商去了澳门。大概是老天注定杨志云走财运。杨家就住在沪籍富商附 近，蔡氏正扫兴而归，碰上交情不深的杨志云，顺便与杨谈起美丽华放盘一 事。价钱之廉，使杨志云喜出望外，马上拿出 1 万港元做订金。
　　美丽华价钱虽低，杨志云却无法拿出这么多现金。他首先想到能帮他的， 是恒生银号的何善衡。他即与何氏挂了电话，何氏也认为价钱便宜，表示愿 意参股。两人又邀上何添等人入股，由恒生银号贷款买下。何善衡任美丽华 酒店董事长，杨志云为总经理。
那时九龙的酒店很少，宾客盈门，利润不俗。杨志云锐意改进，把其中
的一层装修成美仑美矣的“万寿宫”，请艺人来表演中国戏曲及杂耍，一时 住客食客睇客如云。
60 年代未，美丽华已发展为拥有 200 多个房间的酒店。1970 年，美丽华
上市，龙志云集资投入美丽华扩建工程。1980 年，美丽华已成为拥有 1300 个房间的大型酒店，档次达到四星级标准。美丽华是三家蓝筹股中唯一一家 华资酒店（另两家分别是凯瑟克家族的文华东方、嘉道理家族的半岛）。
杨志云算得上华资酒店业的老行尊。据传，郑裕彤甫悉太古欲将蓝烟囱
旧址放盘，即去美丽华找杨志云。杨志云也是新世界股东之一，他力主买下 来，他说：“蓝烟囱有海景，地段比我这里强得多，建酒店没得顶（顶呱呱）！” 郑裕彤仔细考察了美丽华，心中有数后，再去跟太古讲数。日后的酒店
经营，郑裕彤又少不了请杨志云为顾问。
　　然而，郑裕彤又没完全听从杨志云的，单纯在尖沙咀建酒店，而是建成 以酒店为核心的综合性大厦。
郑裕彤把投资重点放在地产时，已对地产发展的总趋势有个清醒的认
识：
　　“地产生意跟珠主行业，同样是根据民生需要，成为可以发展的事业。 人口不断膨胀，乃是显而易见的世界趋势，香港何独不能！人口增加，跟着 年轻一代要成家立室，另起炉灶，自然要更多楼字。香港在战后，年年在经 济上进步，商业需求下不用说要趋时的商厦配合。有市场与销路，就必然有 肯动脑筋发展的商人。我只不过是其中的一员，如此而已。”
　　珠宝、地产，是郑裕彤一生最喜欢、最成功的生意。郑氏常把这两者相 提并论。
　　他做珠宝生意，最热衷做最名贵的钻石。他做地产，有异曲同工之妙， 最偏爱高档物业。他曾无数次与外人说：
“我喜欢大工程、大计划，计划越大越有兴趣！”

　　与他心目中构筑的“中国城”相比，他认为他过去做的工程纯粹是小儿 科。他在市区拥有不少地盘，大都是龟缩在石屎（混凝土）森林中，物业建 得再高档，都难以鹤立鸡群、出类拔萃。现在突然有了 20 万尺濒海地盘，郑 氏当然不会轻易错失一展宏愿的机会。
　　规划方案报港府审批，方案是以酒店为轴心的包括商厦、商业单位，具 有中国风格的混合建筑。若初审通过，就可与港府讲数补地价。原有地盘是 码头货仓，改为他用就须按具体用途及市价补缴地价。
　　港府对“中国城”的规划产生了兴趣，结果，派来代表亲莅新世界总部 与郑裕彤协商。他们指出，“中国城”的建筑还不够宏伟气派，不能代表香 港的建筑风格，因为维多利亚港两岸的建筑就是香港的门面。
　　一位官员说：“郑先生，你可不可以在这个地点盖一幢最靓的建筑物？ 你要是有什么条件，不妨提出来商量一下。”
　　1994 年，郑裕彤会见《资本》杂志记者时说道，“这位官员的意思，我 当然明白，因为外洋轮船一驶进维多利亚港口，便可看到这个地点，如果建 筑毫无美感，人家对香港的观感也会有影响。”
　　聪明的郑裕彤当时并没有提什么条件，只是一味迎合这些官员“贪大求 靓”的心理，信誓旦旦保证一定设计出一幢最靓的建筑。
郑裕彤立即飞往法国巴黎，顾不得参观世界名都巴黎的名胜古迹，把法
国的世界有名的建筑师请到香港来。建筑师勘察了蓝烟囱旧址，甚感为难， 因为九龙有启德国际机场，限制建筑高度。郑裕彤说：“高度受限制，你就 求大，当然要是世界一流的。”
郑裕彤为什么不去美国请建筑师，是因为美国人盖大厦喜欢比高。巴黎
没有摩天大厦，但巴黎的建筑最具贵族气派，而又不乏现代气息。 郑裕彤拿着新世界中心蓝图给港府官员过目，他们目光顿时亮起来，连
声夸好。
　　郑裕彤这才提条件，坦言相告：“蓝烟囱靠海，在这里盖上最靓的建筑， 当然是锦上添花。但是，我仅有 20 万平方尺地盘，又限制高度，尽管拥有不 错条件、也是徒然，发展有限。”
新世界中心的蓝图，不再是一幢建筑，而是一个建筑群。两幢临海的主
体建筑是酒店；还有几千个单位的商业单位建筑，购物中心面积有几万平方 英尺；主体建筑下部全是 3 层高的裙楼：建筑群最高建筑是 18 层的丽晶酒店， 符合九龙区建筑高度条例。
毋庸置疑，现有的 20 万平方英尺地皮是不够的，否则，就会超出政府限
定的地积比。
　　经过谈判，政府很爽快就增拨 20 多万平方英尺土地给郑裕彤，地价比市 价便宜许多，算是新世界的意外收获。
　　郑裕彤事隔 20 多年回忆此事，仍兴奋异常，他说：“政府还多拨出 20 多万平方英尺的土地给我发展，为什么呢？政府也愿意配合我公司的发展方 向吗？其实，政府的需要我很清楚。”
　　有人说郑裕彤善于迎合政府。郑裕彤认为是巧合，我何尝不愿建香港最 靓的建筑？仅那么大的地盘，我怎么施展得开？现在政府要我建最靓的建 筑，这好比做黄金梦的人，一觉醒来，发现枕的是金枕头。
　　郑裕彤与记者说道：“那时，政府的建筑条例有很多限制，尤其是高度 方面，所以，我们连地底也物尽其用，辟作停车场和商场，但整个挖掘工程
　　
绝不简单，很辛苦。其实，也不应该说我有眼光，只是当时没有人肯投资罢 了。”
　　建筑蓝图通过后，郑裕彤又去美国聘请设计师主持结构与施工图则的设 计。郑裕彤让本公司的则师一道参与设计与绘制工作。建筑设计是造型，结 构设计则是造型的框架。美国的设计师擅长结构摩天大厦，10 多层高的新世 界中心自然不在话下。并且，美国的施工方法先进，与建筑结构紧密配套。 郑裕彤一有空，就去美国设计师的工作室，或交流商榷，或静静呆一旁
傻看。
　　整个建筑群由新世界发展负责，共雇用 700 多地盘工，其中 100 多人是 总公司全资附属的建筑公司的，其余一部分是劳力市场雇来的散工，另一部 分是判头（包工头）带来的技工、力工。最多时，有 1000 多号人工作。在这 里工作过的地盘工，几乎没有不认识总老板郑裕彤的，即使是短时期工作过 的人也认识郑裕彤。可见郑氏来地盘之频繁。
　　郑裕彤不喜欢前呼后拥，他戴个安全帽，一身灰尘到处乱钻。他特别喜 欢在总部下班后再坐天星小轮渡海赶往工地。地盘昼夜施工，郑氏常站在最 高处眺望维多利亚港的落日余晖。
　　1977 年，新世界中心正在紧张施工之际，《南北极》杂志对郑裕彤进行 了一次专访。杂志写道：
“郑裕彤谈论着自己的过去、自己建立的事业和自己最关心的东西，他
是快乐的，尤其当他提到‘新世界中心’那地方时，整张脸孔都被一种光采 所照耀了，并将他的快乐传染给我们。他坐在单人沙发椅上，有时双脚交叠， 用手指在大腿上圈划；有时候，他的左手搁在椅柄上，用掌心托着腮，双眼 仰望天花板。”
此际，郑裕彤心往神驰，人仿佛置身于新世界中心。
　　郑裕彤说道：“很多时候我都爱到那个地盘视察，独个儿逗留好久才离 去，因为将来竣工后，这个发展中心的地盘就会拥有两间酒店、几万（平方 英）尺购物中心、几千个商业单位??单是收租，已有很大盈利；这个建筑 计划虽然花了我不少心力，但颇有纪念性。”
1978 年，新世界中心第一期落成，同座的新世界酒店开始启用。
　　新世界发展一飞冲天，市值大增。据证券市场统计资料，新世界于 1979 年底市值为 32.34 亿港元，次于置地 72.99 亿港元，在华资地产上市公司排 第一位！1980 年，第二期落成、丽晶酒店投入营业。整个配套工程于 1982 年竣工。
　　许多建筑装饰材料，直接从国外进口。周大福职员说郑裕彤，“我们总 老板在那边主事，比当年在周大福进口钻石更舍得花钱。”
郑裕彤追求的是第一流。他回忆道： “严格说来，九龙丽晶酒店及新世界酒店中心，是最令我满意的工作成
绩。毫不讳言，目前尖沙咀区的繁盛，这整座建筑物居功不少，商场固然从 无虚席，两间一流酒店把地区与建筑物提升到高雅宽裕的水平。当年，我策 划新世界中心，一如亲自带大一个小孩。我到美国雇用建筑师，跟他们密切 沟通，引导对方把他们的专业设计学识，注入到我种种要求之内。”
　　新世界一鸣惊人，新世界中心不但港民交口称赞，同业也刮目相看，外 国游客亦是一致叫好。新世界中心耸立于维多利亚港边，即是香港的一处景 观，又是新世界的一块丰碑。
　　
　　1986 年，郑裕彤自豪地宣布：1985 年新世界酒店的客房入住率达 94％， 营业总额有 1.47 亿港元；丽晶酒店的客房入住率也有 89％，营业总额 3.47 亿港元，跻身世界十大盈利酒店之列。
另外，五星级的丽晶酒店，还被评选为世界 15 家名酒店之一。 李伟民先生，在《香港现代建筑风采》一文中，多次提到丽晶与新世界
两间酒店。 香港酒店“不似商用建筑那样高耸入云，外观奇特，气势逼人。例如，
坐落在港岛干诺道中的文华酒店，是香港 4 家特级名酒店之一（其余 3 家是 九龙半岛上的半岛酒店、丽晶酒店和香格里拉酒店），属五星级豪华酒店， 只有 26 层高，外观上也不显什么奇特??在九龙半岛的尖沙咀和尖东一带， 由于受到飞机飞行航空高度的限制，故而酒店建筑物的高度均很有限，香格 里拉酒店（属大马首富郭鹤年家族）高 21 层，丽晶酒店高 18 层，而历史较
久的老字号半岛酒店只有 8 层高。” 文章指出：“如果说香港的商用建筑是奇特在外的话，那么，香港的酒
店建筑就是藏秀于内了。” “九龙尖沙咀的一些位于海滨的酒店则多是底部建有数层高的大堂，大
堂内部空间上下贯通，朝向海湾的一面为玻璃幕墙，分割出各层分别为酒吧、 餐厅和酒廊。这样大堂内各层的旅客均可透过玻璃幕墙而远眺海湾和港岛景 色，待到夜幕降临，华灯初放时，其景更是美不胜收。此类酒店中之佼佼者 要数丽晶酒店和位于尖东东北角的日航酒店了。”
文章还说道：“位于尖沙咀的新世界中心则是一个由酒店（丽晶酒店和
新世界酒店）和商业中心互相连成一体的建筑群，商业中心内既有大型商场， 也有餐厅及其他各类服务设施，酒店和商业中心两者的经营联结在一起，使 之互相促进，双双得益，同时也使建筑物的外观形态及内部构造有了新的发 展，表现出在水平空间的延伸和扩展。”
难怪郑裕彤会常常对人说：“我爱新世界中心，就像一个父亲爱自己完
美无缺的孩子。”


　　新世界以亚洲为市场的酒店集团旗下有 12 间酒店，香港 2 间，内地 6 间，澳门、菲律宾、越南、缅甸各 1 间。计划在内地增加 2 间（哈尔滨的新 世界北方酒店和大连新世界酒店），曼谷、吉隆坡、雅加达和台北各设 1 间。
　　
第八章 “好大喜功” 新世界再攀高峰


　　新世界中心和香港国际会议展览中心，是郑裕彤于七八十年代树起的两 块丰碑。它们都面对维多利亚港，隔海相望。这个建筑群比新世界中心还要 宏伟壮丽，被称为 80 年代香港五大杰出建筑之一。郑氏名利双收，羡煞同行。 谁知道，当初竟没有一家地产商愿意兴建。难道是众人皆醒郑独醉？

美丽华集团总裁杨志云


杨志云，广东中山人，1916 年生，县立师范毕业。1945 年来港，先在金铺任职员， 后与友人购入一家金铺，店号景福，杨占 3 成股权。
1957 年，杨志云邀何善衡、何添等人从西班牙神父手中买下美丽华酒店。何善衡 任董事长，杨任总经理，后来何氏卸去董事长，由各位元老轮流担任。杨志云经营酒店 很有一套，辟一层装修成万寿宫，请名伶表演招徕住客食客。1970 年美丽华上市，拥有
200 多房间，到 1980 年，房间达 1300 多间。美丽华级别四星，是恒指三家酒店蓝筹股 唯一的华资酒店。
1985 年，杨志云突然中风逝世，享年 68 岁。 杨志云在世时，美丽华就开始走集团化道路，他逝世后，长子杨秉正克绍箕裘。
1993 年该集团资产包括：美丽华酒店；蛇口南海酒店；柏丽广场一、二期。市值达 112 亿港元。杨秉正怀里藏宝，李嘉诚、荣智健见猎心喜，遂发起美丽华酒店收购战。杨秉 正认为对方出价偏低，且突发袭击，故拒绝收购建议。无奈对方一是香港最大华资财团， 一是最大中资财团，担心不敌对手，便投靠巨富李兆基。李兆基得到杨家转让的优惠股 权约 3 成，攻守兼利。李嘉诚、荣智健不得不收兵。李兆基按协议保留住杨家的管理权， 李兆基未入主美丽华董事局，主席暂为何添。此役中，何添支持李嘉诚、荣智健，何添 与杨家反目。李兆基与李嘉诚是老友，首次闹得不快。世人说广结善缘的杨志云若九泉
有灵，不知作何感想。
　　新世界中心的落成，既为郑裕彤带来巨大的声誉，又为他带来丰盈且稳 定的租金收入，还为他造就了一支擅长营造大型豪华建筑的队伍。
郑裕彤只念过小学，十分羡慕像胡应湘那样名校科班出身的地产商。因
此他求贤若渴，视才如宝。郑裕彤说他喜欢录用大学毕业生，尤其是海外留 学回港的大学生，这样的人系统学过专业知识，精通外语。香港是个洋华混 杂的国际化大都市，港府各部门行政长官多是英籍或英联邦人士，不懂外语， 就像内地人来香港不懂粤语，寸步难行。
　　郑裕彤说：“做地产，则师重要，光有则师又是不够的。”郑裕彤初涉 地产，在他身边的多是则师。现在到新世界集团，除则师外，还有其他专业 的工程师、财务专家、测量师、律师、策划专家、广告专家、公关人员、经 济师，等等。阵营庞大，人才济济。
然而，郑裕彤并不满足，常发“何处追萧何”之感慨： “我最重视人才，而真正有才干兼可信赖的人，却是最不容易找到的。”
郑裕彤择人重文凭，用人则重才学。郑裕彤说：“职员新加入后，我不会马 上委以重任，但当他在公司里已工作了 3—5 年后，我若发现他为人能干，同 时也值得信赖，我才会把责任交给他。简言之，以时间为用人的试金石。” 因此，新世界的职员都这么说：“只要你有一纸名校文凭，想进新世界
很容易，但进来后，文凭就不管什么用。”

　　郑裕彤性格有些大大咧咧，他不是那种事无巨细皆亲力勉之的人。在这 点上，李嘉诚、郭得胜又是一种类型，在规模不大时，他们大事小事一概包 揽到底。到公司规模大了，他们发现“一脚踢”踢不转，才转为抓大事。不 过，他们又常常不会放过摆在眼皮底下的小事。
　　郑裕彤认为“毋须事无大小都过问”。周大福的老员工回忆道，初来香 港，郑裕彤才不过 20 多岁，就俨然一个老板，派手下的人做这样做那样，不 给自己留一样，然后他就跑到别家金行去睇铺。回来有兴致就问大家做得怎 样，没兴致也就懒得问。都认为少东家是把“杉木大刀”，经看不经挥，但 最后，哪个干得怎样，他心里绝不糊涂。
　　郑裕彤对传媒谈他的用人之道时说：“在一般事务上，假如能够分配给 下属处理，就能分担自己本身的责任，不然的话，应该由下属处理的事，你 还要插手过问，员工就不能发挥才能，就会不高兴。”
　　新世界的员工都知道老板的脾气，小事绝不向他请示汇报。比如新世界 中心装饰材料，郑裕彤只规定大堂地面的花岗石板、玻璃幕墙的玻璃板等少 数几项，应买哪国的产品，对其他的装饰材料，他笼统一句话：“全部采用 一流的。”据说一名新员工不谙老板做事风格，跑去请示属于“细枝未节” 部位的装饰材料的种种要求。郑裕彤问：“我请你来是做什么的？”谅他初 来乍到，郑氏没发脾气，耐着性子重复他的要求：“做最靓的。”
新世界的员工说：“彤叔（对郑裕彤的昵称）虽有老板派头，却很好相
处，他做人不孤寒（吝啬），我们不知华懋的员工怎么呆得下去。”华懋公 司的老板是王德辉，地产巨富，当时传媒说他中秋节买月饼犒劳员工，将两 英寸大的月饼切成 16 块，每人一块。
郑裕彤说他与员工沟通的秘诀在于交心。
　　“我认为人与人之间，最重要的是感情，当员工跟你沟通时，假若你单 以我是老板你是职员的态度待人，员工就不会乐意向你提供意见。所以必须 要亲切地关怀下属，那么，他便会很自动自觉地为公司效力。”
新世界发展公司成立至 80 年代初，已有 10 多个年头，公司拥有一批积
极肯干、效率极高的人才。在新世界中心兴建之中，郑裕彤萌起竣工后退休 之意，他觉得“捱”得太辛苦，设想退休后打打高尔夫球、搓搓麻将、买买 马票。功成身退，对股东也有个交待。
这仅仅是一闪念而已。新世界中心大功告成，郑裕彤即开始寻找下一个
宏伟目标。这个构想，就是后来的香港国际会议展览中心。 可以这样说：没有新世界，就不会有香港会展中心；没有贸发局，更不
会有香港会展中心。
　　贸发局的全称是香港贸易发展局，成立于 1966 年，是一间半官方机构。 贸发局是顺应香港对外贸易的发展而设立的。1950 年，香港加工工业起步之 初，全年的外贸进口总额 37，88 亿港元，出口额为 37.15 亿港元。没有本地 产品出口统计数据，因为所占比例微乎其微，几乎全是转口。到 1966 年贸发 局成立当年，香港出口总额达 75.63 亿港元，其中本地产品出口 57.30 亿港 元，转口只有 18.33 亿港元。到 1983 年，香港全年出口总额 1606.99 亿港元， 其中本地产品出口达 1044.05 亿港元，首次突破千亿港元大关，转口为562.94 亿港元。
　　贸发局功不可没，它频频组织香港厂商赴海外推销产品；在香港和海外 举办各种行业或各类产品的拓展活动；创办期刊；举办展览会，等等。贸发
　　
局不靠政府的财政拨款，靠举办活动向厂商抽取比例甚微的佣金，每年财政 略有盈余——体现了非盈利组织的特色。
　　贸发局编制约 600 人；理事会 18 位成员，均是各商会代表、工商业名人 和政府高层官员。贸发局理事至主席均由港督任命。前任主席有纺织巨子安 子介、东亚银行主席简悦强等，这两位华人主席都曾获英皇颁发的爵士衔， 是商界政界“两栖”名士，身兼多项社会公职。
　　简悦强爵士任期到 1983 年 3 月底届满，半年之前，有关继任人选，港埠 众说纷坛。
　　1983 年 2 月，港府发言人宣布，港督尤德已任命邓莲如，从 1983 年 4 月 1 日起出任香港贸易发展局主席。
　　邓莲如是太古洋行董事、太古贸易公司出口部经理、太平绅士、立法局 非官守议员。她原籍上海，毕业于美国加利福尼亚大学，出任贸发局主席这
年 43 岁，为首任贸发局女主席。相比她的几位前任，邓莲如的年龄、资历都 嫩了点。
　　但不久，邓莲如旋风式的贸易外交活动与令人惊羡的业绩，使人们不再 怀疑她的能力。尤其是香港国际会议展览中心的兴建，邓莲如声誉步入巅峰。 有人说，国际会展中心，是邓莲如与郑裕彤联手为自己立的丰碑。
在简悦强任贸发局主席期间，简悦强就多次敦促港府兴建一幢永久性的
会展场所，以适应日益发展的香港对外贸易，解决贸发局日显窘迫的“场地 危机”。简爵士与港督麦里浩关系比较特殊，廉政公署的设立，最初是他们 两人在英格兰的山庄商议的。
麦里浩爵士拟在湾仔填海新地拨出一幅地皮，供贸发局发展会展场所。
1982 年 3 月，麦里浩离任，有关中共要收回香港的传言已在市面流行。该年
9 月，英国首相撒切尔夫人访问北京，香港信心危机爆发，股市地产陷入低 潮。
1983 年 9 月，香港前景仍不明朗，中英谈判进展不顺利，香港竟出现抛
售港元风潮，市民如潮涌向超级市场抢购食品。 最初，贸发局手捏主地，待价而沽；自从香港信心危机爆发后，竟没有
一家够资格的地产商愿意与贸发局共同发展那幅宝地。他们担心香港回归
后，所拥有的物业产权会丧失。 就在某些“恐共症患者”闹得鸡飞狗跳之际，郑裕彤又一次表现出他的
鲨胆作风，表示愿意发展那幅滨海新填地。其实，熟悉郑裕彤的人，才谙知
郑氏绝非拿股东的权益去赌博，郑氏访问过内地，十分看好内地的改革开放， 自然也看好香港的未来。郑氏回来畅谈观感：“大陆都允许有私产，香港怎 会没收私产？我还要到广东投资呢。”
　　郑裕彤派得力干将去跟贸发局洽谈，自己还多次出马与邓莲如面谈。新 世界中心，是郑裕彤的招牌建筑，邓莲如对郑裕彤的能力深信不疑。郑裕彤 说话不太流利，但给人实在的感觉。郑裕彤对邓莲如小姐的印象：“是个叻 女（有本事的女人），又识做，没她搞不掂的事，可当大使哩。”
新世界与贸发局初步达成协议。
　　1984 年 9 月 26 日，中英草签《联合声明》，声明宣布 1997 年后香港现 有的资本主义制度 50 年不变。香港前途明朗，人心稳定。股市是政治经济形 势的晴雨表，恒指立即反弹，年底报 1200.4 点，上升幅度 40％。股市地产 一向犹如孪生姐妹，地产亦由阴转旺。
　　
　　反应敏捷的地产商，于《联合声明》草签不日，马上与贸发局接洽，表 达联手发展会展场所的诚意。稍后，又有地产商频频来敲贸发局的大门；更 有人主张公开投标。
　　此刻，这幅地的发展权已非郑裕彤莫属了。邓莲如认为，只有新世界才 真正有联手发展的诚意。郑裕彤精心策划，则师匠心设计的方案蓝图，贸发 局的众理事大为满意。
　　1984 年 12 月，新世界发展有限公司与香港贸易发展局达成协议，在港 岛湾仔合作兴建香港国际会议展览中心。贸发局提供地皮，新世界负责兴建， 预算投资 18 亿港元。会展中心的大型物业群，两家按协议分别占有权益。
　　会展中心由四座大厦构成，两座酒店、一座写字楼、一座住宅楼字；下 部裙楼与四座大厦连通，作为会议展览场所。
　　香港中环至铜锣湾的滨海地寸土尺金，故出现地贵楼贱的奇特现象。有 人认为，新世界占有的权益太多，政府会要新世界补地价。
　　外人均不知邓莲如、郑裕彤是如何与政府谈判的。有人推测邓莲如有本 事把香港产品扬名天下，就能够把会展中心作为大型公共工程立项——这一 建筑群本身就叫香港国际会议展览中心。郑裕彤喜欢以“新世界”作为大厦 的物名，如新世界中心、新世界大厦（1980 年）。有人说，会展中心以其宏 大规模，正可叫新世界广场。
郑裕彤压根没这种想法，他知道：绝不可与贸发局抢风头。让人一步，
方能海阔天空。10 余年后，郑裕彤总结他大半生与人合作的宗旨时道： “无论怎样，都有可能吃亏，虽然表面上是吃了亏，但其实，对方也知
道占人便宜。总有一天，你找到他，他也会忍让你。”
　　1985 年 2 月，在邓莲如等人的努力下，香港政府正式拨出湾仔新填地 7.7 英亩（约 33.50 万平方英尺），给香港贸易发展局兴建会展中心。
文件未涉补地价问题，这证明政府完全是把会展中心当成公共工程，故
无偿提供地皮。有人说，郑裕彤才是真正的大赢家。
　　的确，直到 90 年代的今日，也没有哪家华资地产财团，在港岛滨海旺地 获得这么宽敞的地盘作施展的舞台。
郑裕彤在 1994 年接受许金峰先生的专访，回忆起人生得意事时，得意之
情仍一览无余写在他脸上。他说： “至于第二件也令我记忆犹深的事（注：第一件指新世界中心），就是
投资兴建会议展览中心。多年以来，政府都一直想兴建大型会议展览中心，
但当时适逢前英首相撒切尔夫人去北京商讨香港前途问题，是经济最低潮的 时候，根本没有人肯投资，但我完全没担心过，还决定投资兴建会议展览中 心。这次投资，政府没有收地价，对我很优待。今天，会议展览中心已落成 多年，各方面也很满意。”
　　郑裕彤在筹划之初，就对建筑师、工程师、策划人员、经济师、装饰美 工师灌输他的理念：要达到世界第一流水平，至少得在亚洲争第一。
　　建筑设计独创性地在会展中心正面采用巨型玻璃墙，面积有 2.67 万平方 英尺，有 8 层楼高，是目前世界最大的玻璃墙。
　　据 1991 年的香港某周刊载，这幢建筑物除了拥有共 7 层的会展中心外， 还有两座分别是楼高 31 层 852 套房间的新世界海景酒店和 25 层高 575 套房 间的君悦酒店。此外，还有一座 39 层高的写字楼大厦、一座 37 层共 630 个 提供酒店式服务的豪华住宅单位的大厦。
　　
　　四幢大厦下部以裙楼连通，7 层裙楼的内部结构是：分两层共 19.4 万平 方英尺的展览大堂（大厅）；还有 2.2 万平方英尺的附属大堂；总面积 1.96 万平方英尺、可容纳 2600 人的会议厅；另有写字间、图书馆、阅览室、电脑 资料室，等等。会展中心全部采用电脑管理，照明、音响、温湿、防火等设 施极现代化。为便于参展的商品运输，展览厅设有两部可容纳集装箱车的 45 吨重的重型升降机，八部可载货 7 吨的升降机，设施之先进，亚大地区，一 时无两。
　　1986 年 10 月，英国女皇伊丽莎白二世将访问香港，这是一条重大国际 新闻，因为到 1997 年 6 月 30 日，英国将要结束其长达 150 多年的殖民统治。 世界各国的新闻机构都在跟踪这条新闻，欧美及亚洲的传媒纷纷派记者来港 采访女皇访港。
　　郑裕彤、邓莲如把会议展览中心的奠基典礼定在 10 月，正好是女皇访港 期间。
　　“鲨胆彤有没搞错？女皇来港，谁会关心你的奠基仪式？就像杰克逊、 麦当娜来港演出，再不识相的香港歌星都不会把个人演唱会定在同一时期。” 有人为郑裕彤担忧，亦有人准备睇好戏。
也许，郑裕彤与邓莲如都没有把握兑现预定的事情。 女皇抵港这一天，成千上万的港民涌向启德国际机场及机场外的马路，
有人对着女皇垂泪，有人失声痛哭。他们是留恋英殖民统治？还是别的什么
原因？想必女皇的心情一定非常复杂。 郑裕彤就把奠基典礼放在女皇抵港后的第一天。其时，地盘已动工一年
多。
　　是日，新世界发展和贸易发展局的职员，身穿礼服，头戴桔黄色的塑料 安全帽。红绸横幅标语，写着偌大的中英文。新世界和贸发局特邀的嘉宾均 来到，有港府官员、有新华社香港分社的代表、各商会会长、工商界巨子、 社会名流，等等。奠基礼场地隆重又气派，简直像接待外国元首的阵营。可 是，由谁来为莫基典礼铲第一锹泥土呢？
作为私人大厦奠基，能请到港督已算天大的面子。而公共工程，又是比
较容易请到。可这是有历史意义的浩大公共工程，港督尤德却没露面。 细心的记者还发现，除港督，港府的高层官员同样没亲莅奠基礼场地。
新世界主席郑裕彤笑容可掬迎接各路嘉宾，可笑容深处，有一丝外人不易察
觉的焦虑。到现场的记者也不算多，很多人聚集在女皇下榻的酒店恭候。 突然，有人惊呼：“女皇来了！女皇来了！”通往会议展览中心工地的
交通已实行管制，伊丽莎白二世在港督等港府高层官员的陪同下，浩浩荡荡 直赴工地。谁也不知是如何劳动女皇大驾的。女皇出席会议展览中心奠基盛 典，或许是为了安抚民心，表示英国与中国政府共同维护过渡时期香港繁荣 稳定的意愿。
女皇为奠基盛典铲了第一锹泥土。 香港国际会议展览中心尚是一片钢管支架已名声大噪，誉播海外。香港
人士不得不折服郑裕彤、邓莲如的良苦用心和高超手腕。 会展中心地盘昼夜施工，新世界实际耗资 27.5 亿港元，工期经历了 3
年 9 个月，于 1988 年 11 月 25 日完工启用。 有女皇奠基礼开一个好头，郑裕彤不想轻易“处理”揭幕礼。他说香港
是世界著名大都会，总会有国家一级的政要访港。

　　1989 年 11 月，英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港。查尔斯夫妇欣 然为香港国际会议展览中心揭幕。
　　香港国际会议展览中心为香港建筑史留下一块里程碑，也给人们留下诸 多的谜。如女皇是怎样亲莅奠基礼的？新世界与贸发局的协议内容？工程实 际耗资？经济前景如何？
　　1988 年会展中心即将落成之际，方元先生根据多方调查考证，写成《香 港会议展览中心的一笔帐》一文，对部分谜作了披露和揣测。
　　文章说：“香港会议展览中心位于湾仔海旁，这一庞大的建筑组合，与 尖沙咀的新世界中心遥遥相对，标志着新世界集团的辉煌成就。”
　　方元先生认为，建筑面积 425 万平方英尺的会议展览中心，建筑费为22.5 亿港元。
新世界与贸发局的协议主要是： “一、新世界集团不必缴付任何地价；二、承担香港贸易发展局在会议
展览中心完成前位于鹰君中心办事处的租金，每年最高负担 600 万港元，以
4 年计，即是 2400 万港元；三、付予香港贸易发展局 7500 万港元作该局经 费；四、物业完成后，展览厅、会议厅及会议室业权归香港贸易发展局所有， 其余归新世界集团；五、新世界集团向香港贸易发展局租用展览及会议场地 经营权 40 年，每年租金 65 万美元（507 万港元），或经营毛收入的 5％，取 其两者之较高额。”
方元先生认为条件对新世界集团特别优厚，“上述协议条件，新世界集
团从未向外界公布，即使身为股东，也无法从年报中获知条件，反而不少证 券公司的分析报告获得资料??相信资料正确。”
文章以 22.5 亿港元的投资为基准，计算新世界集团投资的回报率。
　　一、两间共拥有 1460 个房间的海景酒店及君悦酒店，协议以 15.6 亿港 元的价格，售予新世界酒店及凯悦酒店的合营公司，新世界集团约可获纯利
4 亿港元。
　　二、作出租用途的写字楼大厦（定名为会展广场），面积 69 万平方英尺， 完工前的一年间已招租满 6 成，以每平方英尺月租 30 港元计，每年毛租金收
入 2.48 亿港元（作者注：据利比测量师事务所资料，香港市区写字楼平均月
租每平方米 83.2 美元，约折合每平方英尺 72 港元）。
　　三、豪华住宅大厦面积 72 万平方尺，属酒店自助式，租金低于酒店，又 可享受酒店服务，适合留港时间较长的旅客（作者注：广州花园酒店日座属 于这类），颇为走俏。以每平方英尺月租 20 港元、以出租率 85％的保守估 计，每年收入 1.47 亿港元。
　　四、展览大堂 19.37 万平方英尺，每平方英尺日租约为 2.13 港元；大小 会议室共 8.08 万平方英尺，每平方英尺日租为 1.16 港元。现时展览及会议 项目已接获 230 多宗，大部分项目从今年底排满至 1992 年；少部分项目排到
1992—1997 年，已达总使用量的 7 成。保守估计，总使用量为 90％，每年毛 收入有 1.66 亿港元。扣除应付香港贸易发展局经营许可权的毛利的 5％，即
830 万港元，属新世界集团的收益约 1.57 亿港元。 五、餐厅及康乐场所的经营，租金收入在总额中比例较小，故未计。 据以上各项统计，每年收益可达 5.52 亿港元。 众多证券公司的分析报告认为整个建筑费用是 22.5 亿港元。少数地产界
人士估计建筑费可达 30 亿港元甚至 35 亿港元。