外汇市场上的投机力量，对汇率的波动起到推波助澜的作用。在外汇市 场投机活动中，跨国公司占主要地位，他们凭借其广泛的联系网，对汇率走 势变化消息灵通，经常比别人先走一步，有时还可凭借其影响力，制造舆论 假象，在外汇市场上兴风作浪，以谋取投资利润。这些投机活动，扩大了外 汇供求的不平衡，使汇率波动幅度远远超出了其他因素所能决定的“合理” 幅度。例如，当投机者估计美元汇率即将下跌的时候，他们便把持有的美元 挤兑成其他较强的货币，在市场上掀起巨浪。这些投机者有的时候甚至与中 央银行的外汇干预相抗衡。
□其他困素
　　影响汇率走势的因素除上述几方面外，还有其他市场的价格，如石油价 格、黄金价格、股票价格、期货价格等。一般而言：
　　1.石油价格上涨，会对那些依赖石油进口和石油耗油量大的国家的货币 产生不利影响，而对产油国的货币有利。例如，油价上涨对美元和日元都不 利，而对石油生产国英国和德国的货币英镑、马克较为有利。
　　2.黄金价格也影响美元汇率。黄金价格上升，美元下跌，美元上升金价 下跌，大致成相反方向，但变化并非同步。
　　3.股票价格上升，通常会带动汇率上升。因为股价上涨，表示该国经济 前景看好，值得投资。人们就会把外国货币换成该国货币购买股票，从而促 使汇率上升。
4.期货价格也是影响汇率的重要因素之一。期货供大于求，期货价格下
跌，现汇价格将会下跌，期货求大于供，期货价格上升，现汇价格也上升。 外汇的期货交易是外汇保值的重要手段，在国际上外汇期货交易也是十分活 跃的。
以上我们列举了影响汇率走势的一些基本因素，实际上影响汇率的因素
远比上述列举的因素复杂的多。这就要求外汇买卖者在分析汇率走势时多收 集有关外汇的供求信息，这些信息可以从政府定期发表的有关经济情况的报 告获得。另外还要密切注意各种传播媒介提供的信息。世界各国各大报章都 有有关外汇市场行情的报道。成功的交易者必定随时随地收集各种信息，加 以分析以后，才拿定自己的交易策略，做出适宜的交易行为。
外汇作为一种投资工具，总结而言：
最 适 合 对外界各种信息反应比较敏锐、有关专业知识比较熟悉的 投资者。
最低投资额 不定，不过一般不小。
优 点 资金流动性强，交易方式种类多；方式选择恰当，可对抗 通货膨胀。
缺 点 不能保证利润；常常需投注过多的心力、精神注意外汇市 场。
费 用 各外汇交易所、金融机构不同。 风 险水 准 较大，受多种因素影响。
第五章 问渠哪得清如许，为有源头活水来——十二大开源策略

蝇头小利最大化——储蓄存款巧用技巧


现代是个理财时代，投资工具包罗万象，有高收益，也有低报酬，而在投资天地，有人抢进也 有人杀出，不过金融机构的存款，仍是最可靠安全的稳定理财。

□选准储蓄时机
　　选准储蓄时机对长期存款的储户有很重要的意义。我国储蓄存款办法规 定，银行利率就高不就低，如存款在存期内遇到利率调整，利率调整高按新 利率计息，利率调整低按原定利率计息。因此，在利率较高时存入，在存期 内有利率调低的变动，仍可以享受到原定利率。当通货膨胀率增高，社会上 流通的货币量过大时，国家就要调高利率吸收或稳定存款，这个时候就是储 蓄的最好时机。
　　1994 年我国发生了严重的通货膨胀，储蓄存款急剧下降。为抑制通货膨 胀，国家根据当时的情况提高了定期储蓄存款利率，并对三年期以上的定期 储蓄实行保值。由于国家采取了强有力的措施，1995 年通货膨胀率回落到 15
％左右。进入 1996 年，通货膨胀率继续降低，只有 6—7％。为刺激经济， 扶持国有企业，1996 年国家两次降息，到 1996 年 8 月 23 日，三年期定期储 蓄存款利率已回落到年息 8. 28％的水平，如果在国家调高利率之前存入三 年期的定期存，只能在途中一段时间享受年息近 13％的高利率；如果在国家 最后一次调高利率后和 1996 年5 月 1日之间执行高利率的时候存入三年期的 定期存款，则可以一直享受年息按时完成 13％的高利率，因此，投资者在通 货膨胀时应多留心国家利率变动情况，不要错过时机。当然，利用银行利率 就高不就低的特点进行投资，就要进行长期储蓄，需要长期规划，不能随意 提前支取。
□安排存款结构
　　存款结构包括三个方面：种类、数额和存期。聪明的投资者会令理巧妙 的安排这三个方面，从而获得高利息收入和存款的机动性。
张某手头有一笔 5000 元的收入，他决定把这笔款项存入银行。存活期利
息很低，存一年期两年期时间又太长，中间如果要支用，根据现行规定，整 存整取定期存款只允许办理一次提前部分支取，在这种情况下，张其把 5000 元分解为五个 1000 元，分别存入定期，这样，张某就有提前部分支取五次的 机会，而不是原来的一次，张某因此享受了定活两便存款的便利，而利息收 入却比定活两便存款要高。当然张某也可以将这 5000 元分解成更多的份数， 份数越多，机动性越大。
　　安排存款结构，可以考虑选择不同存期的整存整取储蓄与定活两便储蓄 相结合的办法。1993 年和 1994 年国家提高存款利率期间，谢某将他的资金 分成三部分存入了银行。大部分资金选择了 3、5 年期，小部分选择活期或足 活两便储蓄。这样将一笔资金分散在各个不同的存期上，可以做到经常有钱 到期可取。假若存单即将到期，但非得马上用钱不可的话，则可按新近出台 的《个人定期储蓄单小额抵押贷款办法》去做，拿存单做抵押贷一笔比存单 面额略小的款子，以解燃眉之急。待存单一到期，即可还清贷款。这种抵押 贷款的办法，可以最大限度地减少提前用钱的利息损失（只付贷款利息）。 但如果当时约定的存期较短，就失去了当时较高的利率机会，从而降低了投 资的收益率。因为在约定的存款期限内，存款利率就高不就低。在这之后不
　　
到一年的时间内，国家先后两次调低了存款利率，而谢某的绝大部份存款仍 在享受存入时较高的存款利率。
□左右逢源钱滚钱
　　丁某是位靠月薪吃饭的人，股票等对他虽然极富吸引力，无奈自己的财 力十分有限，只好望股兴叹。象大多数工薪阶层的人一样，他的余钱主要是 存入银行。他根据自己的情况和银行的储蓄规则，设计出了一种增加自己收 入的储蓄方式。
　　最初，只要余下的钱够 300 元，丁某就拿去换一张 3 年的定期定额存款 单。虽然当时他的工资单上只有 500 多元钱，但丁某靠合理节流再加上一些 临时性的收入，几乎每个月都存了 300 元钱。
　　3 年之后，每个月到期存款的本息共有将近 500 元。丁某这时的工资收 入也长到了 800 元。在到期存款的支持下，丁某每月一领到工资就毫不犹豫 地存入 700 元，通常仍存 3 年定期存单，而把到期存款纳入本月开支预算。 这样，除了手头有几百元零钱外，他的资金都没有被闲置。只有等到必须要 用时，他才取出一笔存款。有时，没有预料到的收入使一张到期存款推迟兑 取或不用兑取，这时他就视情况对其转存。
　　现在他几乎每月都有本息加起来超过工资的到期存款，这对安排好今后 的生活和进一步投资都是有力的保障。
□为将来存款
　　每月存入一定数额的资金，逐步积累，坚持数年，连本带息就是一笔可 观的资金，足以应付未来重大的开支。这样做，计划性强，储蓄目标明确， 能够约束自己每月按期存款，不易受外界干扰而随意乱花钱。对未来的家庭 消费做到心中有数，就可以用未来的目标激励自己长期坚持储蓄，增强自己 储蓄的兴趣。
比如，你想购买彩电，应先根据自己的家庭条件，再看一看彩电价格，
然后确定下来 2 年或 3 年计划，每月储蓄一定的数额。只要坚持不懈，到时 肯定能买上。
如果你的孩子刚出生，那么你可以自孩子出生之日起，为孩子开立一个
月存 50 元定期 5 年的零存整取存折。到期后将本息合并成定期 5 年的整存 整取存单，井再开立一个定期 5 年的零存整取存折。到期后（10 年时）单折 本息合并开一张定期 5 年的整存整取存单，同时再新开一个定期 5 年的零折。 到期后（15 年时）再将单折本息合并开一张 3 年的整存整取存单，同时再另 开一个定期 3 年的零整折。到期后（18 年时），单折本息合计 22668 元（按
1996 年储蓄利率计算）。有了这么一笔款，孩子上大学、结婚时，可以解决 大部分问题了。

平平安安稳获利——债眷投资技巧


与投资于储蓄相比，投资于债券具有较高的收益率；与投资于股票，期货相比，投资于债券又 可以承担较低的风险。因此，对于想获得高于银行利息的回报而又不愿承担风险的投资者来说，债券 无疑是一种良好的投资工具。


　　在有价证券中，国家债券与金融债券当然是最安全的债券。目前在我国， 国库券是现在国家债券中最主要的一种，在保值储蓄停办以后，国库券的特 有的好处更是日益突出：
　　首先是安全性高。由国家承当债务人，投资者的风险是最低的，可以按 期还本付息。
其次是收益固定且高于同期银行存款。 最后是兑现性强。除到期兄付外，也可以到遍布各地的证券交易网点兑
付，上市。 所以，假如投资者目前有一笔短期不用的资金，再去银行存三年以上的
储蓄就显得不合算。从目前来看，最好是购买国债，一是购买新国债，从 1996 年已发行的五期国债来看，年收益率都在 12％左右，此收益率己远高于 1996
年 3 月 23 日调低利率后的五年期存款 9％的年利率；二是通过委托买进己上
市的国债。如无记名国债（396 券）1996 年 4 月 5 日收盘价为 101.67 元，若 以此价位买进，到期年收益率为 14. 06％，远高于五年期银行存款利率（8
月 23 日后为 9.00％），且随时可通过证券所网络抛出兑现，资金机动性较
强。另外，随着各种期限不同、利率各异、发行方式有别的各类国债的陆续 推出，投资者就可以按照自己的资金实力选取不同种类数额的证券，重新进 行投资组合。
投资债券与投资于其他项目相比，收益率可能不同，而不同的债券之间
收益率也是互不相同的。因此，在充分考虑投资风险的前提下，应当选择收 益率最高的投资项目，这样才会用有限的资金赚取尽可能多的钱，获得最大 的收益。
李某想用手中的钱进行投资。他发现要搞投资，渠道虽然不少，但选择
起来却面临难题：出钱与别人合作经商，风险太大；精力也不允许；买国库 券或搞一般的储蓄，利息又太低。1989 年，物价上涨利率不断上调，再加上 保值利率，吸引了大量的人参加储蓄，但李某认为，保值利率是根据物价变 动而定的，不可能一直不变，并且随着物价回落，利率还会下调，所以他没 有轻易地把钱存入银何。
当时的高息债券已经上市，利率比银行储蓄要高，最高时达到了年息
20% ，而且买卖双方一次签约，利息收入明码标价，不再发生变动。李某认 为这是当时自己有能力选择的最佳投资机会，便在年息 17% 时买进了一部 分；当年利率达到 20％时，便把手中所有的钱都投了进去。
　　事情果然不出所料，过了半年多，银行得率开如下调，保值补贴得率也 一降再降，直至取消，而李某买入的高息债券在一年半后，仍照拿高息不误， 一下子多得了一大笔。
　　可供选择的投资机会是很多的，包括储蓄、房地产、股票、债券以及实 业等。由于政治经济形势的不断变化，债券有时会成为冷门，无人愿意投资 购买，这时很可能就是购买债券的最好时机。
　　
　　1986 年初，文某的一位朋友厂内要发行集资债券，年利率高达 35％。这 位朋友不想购买，一来手中无钱，二来怕担风险。但文某却觉得机会难得， 便决定将存在银行里的 3000 元钱取出来，全部交与那位朋友，托他购买。结 果可想收而知，债券到期兑付后，文某大赚一笔。
　　吴某学过一些金融知识，懂一些投资的知识与技巧，多年来生活有计划， 合理地安排家庭开支，攒了 20，000 元钱， 1988 年抢购风潮袭来时，人们 纷纷抢购商品以求保值，吴某按兵不动，没有抢购一件商品，却走进了冷冷 清清的证券公司，买进了一批国库券，当时的物价呈上升趋势，同事们对他 的做法部不理解。但吴某认为，物价有涨必有落，与其买下质量难以保证的 商品放在家里闲置不用，还不如买成国库券来获取较高的利息。抱着这种想 法，他不但不断地买进国库券，对同事们低价抛售的国库券，他也尽力买下， 果然不出吴某所料，到 1990 年抢购风一过，物价涨幅减缓甚至发生回落，而 他兑忖的国库券净收利息几千元。再加上用本金购买进一批国库券，3 年内 收进国库券利息万余元。
　　在投资债券时，不论是选择长期获利投资，还是选择技巧性投资，都应 对国民经济的发展趋势有所了解和预见，做到因时而动。如果经济处于上升 阶段，利率趋于上调，那么这时投资债券就要慎重，尤其是在债券利率属于 历史低点时，就更要慎重。如果此时选择的是长期获利投资，到期后反而可 能低于同期存入的储蓄收益。因为债券利率一经发行就是固定的，而储蓄利 率则随着经济形势的变化而变化。例如 1984 年的国库券期满后每百元获利
72 无，而同期存入的储蓄每百元却可获利 125. 23 元，其结果比债券投资
收益高出了 74％。 反之如果经济走向低潮，利率趋于下调，部分存款便会流入债券市场，
债券价格就会呈上升趋势，这时进行债券投资可获得较高收入，尤其是在债
券得率属历史高点时，收益更为可观。 1990 年全国市场疲软，彭某感觉到 国家还会下调银行存款利率，减轻企业利息负担。于是他在 1992 年初购进一 批二手国库券。1991 年 4 月银行利率下调后，国库券价格上涨，他于 7 月卖 出了年初买进的国库券，获利颇丰。无独有偶，1990 年初春，文某连续分析 了各报刊有关存款利率的文章，以为国家可能会降低利率，于是把手中闲散 资金 2000 元全部买成保值公债。在买进的第二天，国家果然降低了一个多百 分点的存款利率，文某高兴的心情与未来的收益都是可想而知的。
一般来说，投资债券风险较小，但是债券也会因利率变动等因素而受间
接损失。既然投资债券也免不了遭遇风险而难获绝对的安全，那么投资者最 适当的对策，就是差别风险，然后将其分散，尽可能地使风险降到最低限度。 分散风险的办法有以下几种：
　　债期分散法。即使债券的组合保持一种台阶式期限结构，投资人均等地 持有短、中、长期各种债券。例如，有 1—5 年期债券 5 种，投资者按 20％ 的比例，把 5 种债券都买进一些，当一年期债券到期本利变现后，再按 20％ 比例购买一种 5 年期的债券，依此类推。这样每年都有 20％债券变现，确保 了投资具有一定流动性，也分散了利率风险。
　　种类分散法。即投资者不把资金全部用来购买一种债券，而应投放在多 种类型的债券上，比如，某人有一大笔钱，可以分别投在国库券、保值公债、 金融债券、企业债券等。这样做的结果，可以使投资者获得中等或平均投资 收益。
　　
　　确定收益法。不管市场利率如何变化，先在投资时确定一个收益率，在 目标时间上使这一收益率保持在一定水平上。并使用利息收入进行再投资， 最终使由于利率变动而产生的资本损失与再投资收入相抵，消除利率风险。 国库券以及允许上市的企业债券等其他债券，可以转让，而且转让价格 不变。投资者可以利用这一点，抓住新券发行的时机，把未到期的债券提前 卖出，连本带利买入新发行的债券。所得利息比到期才兑付的利息还要多。 从近年来国库券转让价格行情来看，只要银行同期利率不调高，发行国 库券后头一两年的得率一般高于后一两年的利率。提前卖出国库券可多得 息，利用这个利率差，把未到期的利息提前变成本金，息变本，本又生息，
如此循环下去。 但投资过程中应注意两点：一是卖出时间应选择新国库券发行时，以便
卖出后买迸新券，二是提前卖出时，前一段的利率应比后一段高，或者后一 段的利率与新发行国库券的利率相同甚至还要低。
例如，1990 年国库券年利率是 14％，当时王某买了 2000 元。存到 19gl
年 9 月初，证券公司买入价格每千元已变为 1200 元，这一段时间的年利率是
17.1％。而后一段也就是存兑付期的年利率只有 10％，与 1991 年发行的国 库券利率相同。见此情景，王某立即卖掉 1990 年国库券，连本带利买入 1991 年国库券，因为按 1991 年国库券年利率计算，每千元国库券存到 1992 年 7 月又提前卖出，所得利息比把 1990 年国库券存到 1993 年到期时兑现可多得 利息 20 元。可以设想，如果到 1992 年 7 月证券公司买入 1991 年国库券的价 格高于 10％ 的年利率，王某又把 1991 年国库券卖出，连本带利买入新国库 券，到 1993 年 7 月又卖出，多得的利息就不止 20 元。
□债券种类的比较分析与投资选择
　　债券的种类依划分标准的不同而不同。目前，我国的债券按发行主体主 要分为政府债券（主要为国库券）、企业债券和金融债券三种，这三种债券 对投资者的投资选择有不同影响。
一般讲，政府债券由国家发行，在各类债券中信誉是最高的，资信可靠，
投资风险小，但实际收益率低于其他债券的收益率；企业债券是由企业或企 业集团为筹资而发行的债券，其债券信誉低于政府债券或金融债券；金融债 券是由金融机构发行的债券，信誉高于企业债券，低于政府债券，风险和实 际收益率介于二者之间。
在我国，债券主要有国库券、企业债券和金融债券。从目前看，企业债
券发展很快，但认购对象大多是企事业单位和内部职工，发行范围也比较狭 窄，仅限于某一地区或某一企业。除上海等少部分地区外，绝大多数的企业 债券不能上市交易，因此不能吸引全国广大的投资者。当然，具体到某一地 区、某一企业，企业债券对投资者的吸引力往往会大于国库券和金融债券。 但企业债券收益高，风险也大，投资前必须对发行公司的信誉和债券质量予 以充分重视。
　　在我国，金融债券到期时，按票面金额还本付息，逾期不再计息，而且 债券可以转让、继承、抵押，发行对象主要是城乡居民个人，利率高于同期 同档储蓄利率水平，所以，对投资保值、减少风险的投资者或用于充当贮藏 手段的广大居民，不失力一种良好的投资对象，但金融债券目前不能挂牌上 市交易，债券只能到期时到原发售银行兑付，对主要想取得收益的投资者缺 少吸引力。
　　
　　国库券是目前我国广大投资者交易的主要对象，并且已基本。上形成了 全国性的国库券交易市场，在各大城市的交易网点，全国、省、市的报刊定 期或不定期地公布全国和本地的国库券交易行情，为投资者投资提供了便 利。而且国库券的收益率一般也高于同期定期储蓄存款的实际利息收入水 平，越来越受到广大投资者的重视，再加上从 1989 年起我国发行了保值公 债，在一定程度上消除了人们不愿购买国债的心理，使国库券成为投资者最 主要的选择对象和取得收益的主要手段，但也应看到，自我国发行国库券以 来，尽管在国库券的期限、转让、种类、利率等方面有了较大的变化，由于 国库券的转让市场主要集中于大中城市，国债的流通性或变现性受到限制； 交易对象仅限于个人，向企业发行的国库券不能转让，转让价格有时低于面 值，使持有人得不到利息或亏本，影响单位和个人认购国库券的积极性。此 外，国库券的期限结构较为单一，多为中长期，流动性小，有些地区还实行 摊派，这些都影响了国债市场的发展，投资者也不愿再投资。所以，只有不 断开发新的金融商品，如可转换债券存单、存折债券、可转让大额存单、浮 动利率债券等，才能使投资者有更加广阔的选择余地，才能保护公众的投资 热情，维护投资者的利益，发展和完善债券市场。
□债券期限的比较分析与投资选择
　　债券的期限不同，对债券的流动性、安全性、盈利性的影响是不同的。 投资者可从以下几方面进行分析选择。
1.市场利率的变化。
　　通常债券期限长，风险大，利息收入也高。但债券期限长，同时也说明 债券的流动性差，对市场利率和价格的变动反应也慢，有可能使投资者的收 益受损，安全性降低。比如，在债券利率固定的情况下，如果预期未来市场 利率水平要上升，意味着今后债券的行市要下跌，若这时投资者继续投资于 长期债券，必将遭致收益下降的风险；反之，如果预期未来市场利率要下跌， 说明今后债券的行市要上升，若投资者投资于短期债券，将会错过取得更多 收益的好机会。例如，某公司发行 5 年期债券，面额 100 元，债券利息为 10
％，如果当时市场利率为 10％，则债券价格为 100 元(100 ? 10% ) 。假定 4
10%
年后利率上升到 12％，债券市场价为 83. 33 元，利率下跌到 8％，债券价格
为 125 元。如果投资者对市场利率变化预测不准，在将要上升时买入，4 年 后再卖出会蒙受损失。相反，在将要下跌时卖出，4 年后将会失去取得更多 收益的好机会。即使该投资者不把债券拿去买或卖，受通货膨胀的影响，它 的实际收入也会降低。再假定该投资者持有 5 年后，公司还本付息付给他 150 元。因此，投资者在选择债券期限时，不仅要考虑到未来市场利率水平的变 化，而且对通货膨胀率也要做出合理的预测。正确的投资选择应当是：
（1）在预期未来市场利率下跌时，要投资于长期债券；
（2）为防止利率变动风险，可投资于浮动利率债券；
　　（3）为防止通货膨胀，可投资于短期债券或保值公债，或转向投资于股 票。
　　在我国，由于市场利率水平主要体现在同期定期储蓄存款利率变动上， 而且存款利率都由中国人民银行总行，变动幅度也不大，故投资者在考虑债 券期限时，一是看购买同期债券和到银行存相同期限的存款，哪个利息收入 多，哪个就值。从目前看，购买债券的收益一般高于同期银行存款。二是根
　　
据对通货膨胀的预测，可购买保值公债或进行保值储蓄。
2.要分析投资资金的用途和来源。 个人投资者首先要在合理安排家庭消费前提下，看还有多少待用或结余
款项能用于投资。同时，尽量不要借钱搞投资。其次，要处理好长期收益和 短期收益以及风险与收益的关系，把长期收益、短期收益和风险结合起来考 虑。既要量力力而行，也要有长远眼光和承担风险的准备。一般讲，有资金 实力、敢于承担风险而又注重长期收益的人，可购买长期债券；相反，则应 购买短期债券。最后，要考虑所发行的债券能否上市。如果允许上市，可适 当投资于中长期债券；如果不允许上市，最好投资于短期债券。当然，作为 投资者都希望选择期限短、流动性强、安全性高、收益好的证券。但同时具 有这些条件的证券是不存在的，投资者只能根据自己的资金实力、用途和目 标侧重于某一方面，作出切合实际的投资选择。
3.要考虑债券的偿还条件。 证券发行公司为了提高投资者购买本公司债券的信心和兴趣，往往要规
定一些特殊的还本条款。比如，一般债券除到期偿还外，还有中途偿还，即 发行公司在债券发行日距到期日的中途期间内偿还一部分债券本金。这对投 资者来说，不仅可以提前收回本金，还可以用收回的这部分本金丙投资，能 获得更多的利益。因此，投资者在比较分析不同债券期限时，必须对债券的 偿还条件给予足够的重视。
中途偿还办法很多，可分为两类：一是定期中途偿还（包括抽签偿还和
买入偿还）和任意中途偿还。我们主要分析定期中途偿还。首先看抽签偿还， 它是发行人和投资者商定在债券发行后一定
时期内，由发行人按一定比例采用抽签方法把要偿还的债券的种类、号
码，通过一定渠道（报纸、广播）告诉债券持有人，然后按债券票面价格偿 还本金。这是一种强制性偿还条款，中签人必须持债券赎回本金，否则，在 中签日以后，其债券利息债务人不予支付。附有这种偿还条款的大多数是政 府债券，它在一定程度上可以避免因期限过长而给投资者带来的损失。买入 偿还，主要是债券发行人在债券来到期前的一段时期内，定期按债券流通市 场上的债券价格买入自己发行的债券，以达到偿还一部分本金的目的。由于 是按市场价格买入债券偿还本金，投资者就要关注债券发行公司的信誉，如 果发行公司信誉不好，债券价格下降，会使投资者偿还本金受损；相反，就 会受益。附有这种偿还条款的大多是处于发展中的公司或企业，它们对未来 充满信心，预计债券价格将上涨，虽然有时债券市场价格高于票面价格，对 发行公司不利，但债券市场价格上升，意味着发行公司信誉好，债券流通性 强，可以进一步扩大其债券发行规模，得到债券发行的溢价收入，增强债券 筹资能力，当然对投资者来说，即使债券期限长些，只要发行公司信誉好， 也会从中得到好处的。
　　此外，投资者的心理状况，债券流通市场的发达程度，其他有关融资工 具（如金融债券的期限长短必然对企业发行债券有影响）等，也会影响投资 者对债券投资者对债券投资期限的选择。
□债券收益水平的比较分析与投资选择
　　债券从发行日到偿还期，由于受种种因素影响，如债券种类、期限、发 行价格不同，投资者持有的时间不同，在不同时间买进、卖出价格不同等， 都会影响债券的收益水平。
　　
1.在债券利率水平、期限确定的情况下，其发行价格受市场收益率影响
（指在金融市场一定时点上，多数投资者所能接受的金融资产投资收益率水 平，该指标只能通过投资人购买某种债券的踊跃程度来间接判断），会出现 债券的平价发行、折价发行和溢价发行，而发行价格不同，其收益率也不同。 比如有 3 年期剪息债券，票面额为 100 元，票面利率为 10% 。当时金融市场 上多数投资者所能接受的金融资产年收益率一般为 10％，若按单利计算，剪 息债券发行时，其发行价格为 100 元。公式为：
票面额 ? 票面年利息 ? 期限

发行价格 ?

1 ? 市场收益率 ? 期限

=（100+10×3）/（1+10%×3）
=100
　　对投资人来讲，直接收益率为 10％（10÷100×100％）；当市场年收益 率水平提高到 11％，其发行价格应为 97. 74 元[（100 元＋10 元×3）/（1
＋11％×3）]，对购买人来讲，直接收益率为 10.23％（10÷97.74×100％）； 当市场收益率水平降低到 9％，其发行价格应为 102.36 元[（100 元＋10 元
×3）/（1＋9％×3）]，对购买人来讲，直接收益率为 9.77％（10÷102.36
×100％）。可见，平价、溢价、折价发行对投资人收益影响是不同的。
2.不同种类的债券，在票面利率、期限相同的情况下，由于税率因素影 响，其收益率是不同的。如在我国，国库券和金融债券是不收个人调节税的， 而个人购买的企业债券的收益应缴纳 20％的个人收入调节税。因此，计算企 业债券的实际收益率应考虑税率因素，其计算公式为。






假如某企业债券 1994 年 1 月 1 日发行，每 100 元年利率为 12% ，期限
1 年，1994 年 7 月 2 日的购买价格为 104.5 元，税率为 20% ，则购买人实际 收益率为：


(112 ? 104.5 ? 12 ? 20%) ?

181

365 ? 100% ? 9.84%
140.5
它说明，投资者从 1994 年 7 月 2 日到期满月（1995 年 1 月 1 日），按
104.3 元价格买入企业债券，持有到期可获得年单利的 9.84％的收益率。而 如果是国库券，条件同上面一样，只是没有税收这一因素，其年收益第为
14.50％。再比如，某企业债券 1993 年 2 月 1 日发行，期限力 3 年，1994 年
4 月 1 日购买价为 112 元，利息率为 12％，则购买人年收益率为 8.18％
365 ? 304
(136 ? 112 ? 36 ? 20%) ?
[ 365 ? 100%] 。国库券年收益率为 11.71％。因
112
此，投资者在选择不同债券种类时，要考虑到税收这一因素。
　　3.同一种债券受票面利率、期限、买进卖出价格、持有时间等因素作用， 其收益率也会不同。例如，1992 年国库券期限为 5 年，利率为 9％，但因出 售人于 1995 年 5 月 21 日卖出，价格为 106 元，则其年收益率为 2. 076％。 计算过程是：
　　
出售人收益率＝（出售价格－本金）÷[本金×持有时间（年）×100% ]
(106 ? 100)

?
100 ?

1055 ? 100%
365

=2.076%。
　　它说明，从 1992 年 7 月 1 日到 1995 年 5 月 21 日，出售国库券的投资人 获得年单利收益率为 2. 076％。又如，某购买人 1995 年 5 月 21 日以 107.5 元价格买进，到期满日 1997 年 6 月 30 日，可获得单利 16. 61％的收益率。
计 算 过 程 是 ：


购买人收益率 ?

( 债券到期本息 ? 购买价格 ) ? 剩余年数
? 100%
购买价格





(145 ? 10.75 ) ?

769

? 365 ? 100%
107 .5
=16.61% 假设投资人不持有到偿还期满，仍用这个例子，比如投资人 1995 年 5
月 21 日以 107.5 元价格买进后，到 1996 年 6 月 30 日又以 110.5 元价格卖出， 则持有期间收益率为：
(出售价格 ? 购买价格) ? 持有期间

出售价格
373

? 100%

(110.50 ? 107.50) ?
? 365 100% ? 2.66%
110.50


倘若利率、期限、买进卖出价格、持有时间都不同，情况会更为复杂，
因此，投资者要正确计算因不同因素变化而引起的收益率水平不同，以便更 好地帮出投资选择。
4.同是债券，由于其种类、期限、利率、买卖价格、持有时间等因素作
用，其收益率也不同。例如某投资者于 1988 年 4 月 1 日买入国家建设债券
100 元，期限为 2 年，年利率为 9.5％，年直接收益率力 9.5％，假如于 1989
年 4 月 1 日以 110 元价格买进，并持有到偿还期，其收益率仅力 6.25％，显 然对后者不利。若投资者预测今后购买价格会上升，则应买进；若预测今后 购买价格会下跌，最好不要购买。又如，投资者于 1988 年 7 月 1 日购买国 库券 100 元，期限 3 年，年利率为 9％，年直接收益率为 9% ，假如于 1989
年 7 月 1 日以 110 无出售，其收益率也是 10％，但是另一个投资者以 112 元价格买进并持有到偿还日，由于年昨率、偿还期时间不同，其收益率仅为
6.7％，比购买国家建设债券多收益 0. 45％，但若预测价格将继续下跌， 投资者也不宜买进，应尽快抛出，或转向投资其他政府债券。
　　3.不同种类的债券，在票面利率、期限、发行价格、持有期间、买进和 卖出价格等个相同的情况下，投资者必须正确计算各种债券的收益水平，并 结合投资的动机、风险，债券的流动性与安全性，以及银行存款利率、物价 指数的变动等因素，使投资者的选择符合既定的目标。关于这方面的内容， 计算原理是相同的，限于篇幅，不再介绍。
此外，债券的付息形式和付息频率也是影响投资人收益的重要因素。从

债券付息形式看，它与想吸引何种投资者密切相关，我国目前债券中场的付 息形式主要有货币利息、实物利息和以奖代息或有奖有息。货币利息是债券 最基本、最正常也是最规范的付息开花。它便于计算投资收益率，便于转让， 加之货币对所有人都有用，对投资者的吸引力最大。实物利息是一种以购头 某种紧俏实物的优先权作为利息的支付形式，像 1987 年电力部门发行的电力 债券，就是以提供用电权这种实物权利为全部或部分利息。但由于它只对特 定投资者有用，转让困难，因而不利于吸引广大投资者。
　　债券付息频率主要指发行公司在债券有效期内向债券投资者支付利息的 次数。付息频率的大小，会影响投资者的心理，特别是在通货膨胀、物价不 断上涨的情况下，投资者一般不会选择那些付息时间长、次数少的公司或企 业的债券。
□如何确定国债在 2 级市场的转让价格
　　投资者在确定国库券在 2 级市场的转让价格和投资选择时，必须考虑这 样几个基本因素：
假定不存在交易成本，国库券的转让价格取决于同期限的银行储蓄存款 利率和国库券转止的剩余年限。设国库券转手价格为 P，面值 100 元，国库 券规定期限为 M 年，买卖时剩余年限为 m 年，国库券规定的利率为Ⅰ，国库 券到期后一次还本付息。再假定用相当于购买国库券的这笔资金 P 元投资于 银行储蓄存款，储蓄期限也是 m 年，银行存款利率为 i。国库券在 2 级流通 市场的转手买卖价格的公式是：






　　例如，1995 年 7 月买入 1994 年发行的 3 年期国库券，买卖时离国库券 到期还有 2 年，国库券规定的利率为 14％，而银行 2 年期定期储蓄存款的利 率假定为 9％，国库券市场买卖价格应为：
100 ? (1 ? 3 ? 14%)

P ?
1 ? 2 ? 9%

? 120.34( 元)

　　如果实际成交价格低于 120. 34 元，国库券投资的年收益率就高于同期 银行储蓄利息收益；反之，投资的年收益率就低于同期银行储蓄利息收益。 此外，在实际操作中，还要考虑交易成本的因素，以及在购买旧国库券 与新发行的国库券，购买国库券与购买其他有价证券在收益率和流动性、风
险性方面进行平衡比较。
　　一般来说，国库券在 2 级市场上的转让价格同银行存款利率和新发行的 国库券规定的利率呈反方向变动。因为如果银行存款利率或新国库券的利率 提高，就意味着国库券的投资收益率与它们相比相对下降，它的市场买卖价 格就会相应跌落；反之，当银行存款利率和新发行国库券利率下跌时，2 级 市场国库券的转手价格就要上升。
　　这里的投资政策还包括要对银行利率和新发行国库券利率变动作出预测 和事先的分析判断。在国外，由于通货膨胀率的高低，一国货币供应量的多 少，国内经济形势的好坏，产业周期的盛衰，世界市场的荣枯，国际汇率的 起伏，都会影响银行利率经常发生波动。因此，为了套取国债价格在不同的 时间的价格差，投资者就有必要掌握大量的经济信息，对整体经济作出准确
　　
的估计和预测，并对未来利率走势作出判断，决定购入还是抛出证券，在什 么时间购入，在什么时间抛出。
　　最后，还必须考虑不同市场的价差。由于我国国库券的 2 级市场开放时 间不长，全国还未形成一个统一的市场，各地区国库券 2 级市场之间不可避 免地会出现价格差异。
　　
利益最大，风险最小——房地产投资技巧


俗话说：“智者千虑，必有一失；愚者千虑，必有一得。”投资房地产，涉及到许多复杂的因 素，要想取胜，并非易事，在投资之前尽力考虑的周全些，可以减少许多不必要的损失。

日本《Money》杂志提出了投资房地产成功的十大要诀，可供参考。
　　1.个人投资房地产，由于缺乏建筑的专门知识，所以对选择建筑业者很 重要，最理想的是投资者能与业者密切配合，共同创造新的、成功的投资方 法。
　　2.要注意部分不肖业者的夸大不实的广告，使投资人产生错觉而盲目抢 购，或者将过高的宣传费用转嫁到房地产价格上。
　　3.要注意产权是否清楚，尤其是特定区域的土地能否盖房子，应事先调 查清楚，以免买了土地后却不能建筑，或买下房屋却没有土地所有权，留下 诸多“后遗症”。尤其是由房地产中介机构经手的投资项目，最好能事先到 现场察看，翻阅官方登录材料等，以免上当受骗。
　　4.在当前信息时代，投资人应懂得收集、判断、精确分析各种情报。如 果是业主主动提供的“内部消息”，要注意是否有偏颇，或出于同业恶性竞 争的目的，以免误信消息而判断错误。
5.投资不动产好像“植林投资”，需要长达 10 至 15 年的时间才能看到
成果。所以投资人将资金投入房地产时，应事先做好心理准备，以免因为地 产价格长期低下，而拖垮投资人的财务。
6.投资房地产，应重视现场察看的工作。有些人吝惜花钱去现场调查，
这绝非“投资家”的作风。
　　7.对想购置房地产出租赚取租金的投资者而言，最好能略具阅读建筑工 程、设计图的知识。一般钢筋混凝土的大厦，不是专家很难由外观判断建筑 工程的优劣，而建筑物结构体及施工精度，与耐用年数息息相关，不容忽视。
8.仔细分析价格、利息等成本因素。例如投资套房、公寓、写字楼或纯
粹土地，所考虑的风险因素即不同。巨额投资最好考虑将来能否“分售”或 “分租”的问题，分层出售可降低房价的风险。
9.投资房地产要注意后续的维持管理费用。例如房租收取是否方便，建
筑物的日常清扫或外观维持及几年后的修缮及整建问题。
　　10.投资前投资人应确定投资目标，或收取租金，或赚取差价。同时追两 只兔子，可能一只也追不到。
□把握投资时机
做任何生意，都有把握时机的问题，做房地产生意更是如此。
　　1989 年 6 月之后，西方国家集体对中国实行“制裁”，这以后我国经济 步入低谷。许多外商认为在北京已经无法再进行投资经营了，慌忙收缩撤资。 但就在此时，一位德国商人果断决定趁机吃进，在北京市郊以 5000 元一亩的 低价格买下了大片的土地，许多人说这一投资风险很大，可他毫不动摇。如 今，这些土地的价格上升了 30 倍，每亩已经涨过了 15 万元。许多朋友恭喜 这位老外有服力，善决断。
　　1960 年香港发生暴动，房地产价格大跌。当时太子道东方花园开盘发 售，每个住宅单位售价仅几万元，发展商还随楼附送时值 8000 元一辆的福士 汽车，但问津者却寥寥无几。这时徐展堂当饥立断，一口气买了 6 个住宅单
　　
位，只付出了很少的定金。然后将赠送的 6 辆汽车出售套现，再购入另外两 个住宅单位。事实证明他的判断没有错。后来的楼价急剧反弹，使徐展堂赚 得了第一笔做生意的钱。
　　总之，房地产的价格，与社会经济总气候联系密切，经济开始繁荣，房 地产价格是趋涨的，经济不景气之时，房地产价格开始下跌，这时可以大量 买入，以待经济复苏时再抛出。
□选择有利的付款方式
　　老张和小李，手中都有 10 万元，小李用 10 万元买下一幢房子，而老张 用 10 万元买下同质的 10 幢房子。
原来，他们俩人付款的方式不同。
　　老张，每幢房只付了 10，000 元的头款，而小李一次付清了房款。看来 付款方式的选择，大有文章可作。有利的付款方式，就意味着投资条件的改 善，在这方面，对于刚刚涉足房地产业的投资者来说，尤其要引起重视。
投资房地产的一般付款技巧有：
　　1.付定金，定金多少无一定成规，通常为房屋售价的 5％至 10％之间。 定金付得越少越好，一旦反悔，损失就小，支付定金后，卖方应开具收据给 买方。
2.付款通常分四次或三次。
　　第一次付款：在签订买卖契约时支付，有人称其为签约金，通常为售价 的 10％左右。
第二次付款：卖方交付产权证、印章、户籍本、近期地产税单等办理产
权转移、申报土地增值税时支付，通常为房屋售价的 40％。 第三次付款：收到土地增值税单，卖方缴清增值税后支付，通常为售价
的 10％，这一次要付清全部款项。
　　第四次付款：产权过户完成，房屋和产权证交给买方时支付，通常为售 价的 10％，这一次要付清全部款项。
3.选择有利的付款方式应从签订房地产买卖合同时做起，特别对付款时
间、每期付款的多少，支付方式，应仔细商讨研究。 值得注意的是，以上情形适用于购买现货房屋，如果购买预售房屋，即
买楼花，那付款方式一般由房地产公司规定，基本没有弹性。
□“空手套白狼”
　　要买房，手中要有钱。这对一般人而言似乎是常规。然面，事实并不全 然，没钱照样可以买房。
　　王某有栋 20 万元的房要出售，半年过去了，还是无人问津。他有点急不 可待了，因为他已经住进新买的房子，若不把旧房买掉，除了费心以外，还 要为此每日付给银行贷款本息 730 元。周某得知了这一切，实地考察后，觉 得四周环境不错，并有增值的潜力。可手中一文不名，但周某有自己的招数。
周某决定先租后买。
　　周某与房主王某商定，周某先租下该房，租期为 3 年，押金 3000 元，每 月租金 750 元。租赁期限届满前，周某随时有权将房买下，买价为 23 万元。 但周某要求以租金的 1/2 抵作价款，房主王某同意了。
　　周某租下房屋后，立即将它租出去，收押金 3000 元，月租 800 元，第二 年月租调至 850 元，第三年调至 900 元。第三年 10 月底，觅得买主，将房屋 转售，卖价为 25 万元。
　　
我们替周某估算一下这一次交易的收支状况： 转租押金一周某押金 3000 元。
赚入租金差价： 第一年（800—750）×12＝600 元 第二年（850—750）×12＝1200 元
第三年（900—750）×10＝1500 元（10 个月） 以上共计 3300 元。
周某共租房 34 个月，租金为 34×750＝25500（元） 房屋的实际买价为买价减租金的一半：
230000－12750＝217250 元 买卖差价为：25000－217250＝32750 元 共计赚入：32750＋3300＝36050 元
　　周某在整个过程中，以租养租，以卖抵买，共赚入 36050 元，而他的投 资金额为零。
因此，房地产生意只要方法运用得当，无本也可以赚钱。
□从投资角度看，究竟是买房合算，还是租房合算？
　　无庸讳言，在住房的“租买比”没有理顺之前，由于承租标准与房价水 平相差太远，当然是租房比买房划算。所谓“租买比”，也称作“租售比”， 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的价值。从 理论上说，计算“租买比”的方法是：假定将租房所支付的钱以最能获得最 大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出，同时也 假定将买卖所支付的房价也以能够获得最大利息收益的方式存入银行，算出 买卖总支出；再以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租买比”。 从现实情况看，即使房改后把房租标准提高到平均每平方米使用面积每月
0.55 元，也不过占职工家庭收入的 5％左右，而按照有关部门的测算，这个
比例要达到 15％以上，“租买比”才趋于合理，才有可能通过收房租的方法 回收住房的投资，租房和买房的开销才基本上一致，此时大家才会觉得还是 买房好。
但如果细琢磨一下，上面算的帐又很不全面。因为现在有不少人等着要
住房，不买房又很难尽快住上房子，而且房租和房价也年年上涨。那么，究 竟是租房合算，还是买房合算，这就需要从每个家庭的现实需要和长远利益 来考虑，才能够得出符合实际的福利制低房租，今后房租要年年涨，调整的 幅度要比工资调整和物价指数上涨的幅度要大，用不了十几年，房租标准就 要调整到成本租金水平。到那个时候，房租支出就要达到和超出家庭收入的
15％，再往后就会达到 20％到 25％。而且，卖房的准成本也要年年涨。1992 年的准成本价就比 1991 年涨了 3％左右，今后每年准成本价的上涨幅度还要 大些；政府给的买房优惠条件又年年减少，直到取消。尤其是市场上城市住 房的价格全年上涨，近 18 年的实际情况是住房价格的上涨幅度大大超过物价 上涨的幅度，自己买下房子，不但保值，还会增值。所以，如果把各方面因 来综合起来考虑，是不难得出正确结论的，到头来一定是买房比租房上算的 多，因而，晚买不如早买。
□挑选好房是投资房产的关键
在房地产转手的过程中，需要留意以下条件：
1.要寻求容易脱手的房屋。这种建筑物一定要地段强，外观好，大厦管

理周严，同时选择比住宅抢手的办公大楼或店面。
　　2.建筑公司的信誉良好。要观察建筑公司以往的信誉，如财务机构知名 度以及过去完成建筑物的品质等等。
　　3.在签约时，要注意内容有没有妨碍转让的条款，以免在转手途中被建 筑公司或其它部门借口抽成。
4.在寻找转手买主时，要通过房产管理部门来转介。
　　5.选择景气的时机，可从房屋销售公司、中介公司等方面打听“买气” 情形。另外，还要参考股市、黄金市场等变化情况。
6.注意“节税策略”。
7.留心不动产买卖的相关税款。
□个人买房前应注意考虑哪些问题？
　　购买房产涉及许多专业知识，一般人不易了解。在决策过程中，如果能 抓住几个关键因素，必可避免吃亏上当。
　　1.调查产权。应先查明街道号数，然后到房地产权管理局查明房产的业 主。
　　2.查阅建造执照。买房前应向建筑管理部门查询该房有无建筑执照。若 无建筑执照或属尚在申请中的预售房屋，最好暂不订购，避免吃亏上当。对 领有建筑执照的房屋应注意：起造人与签约当事人是否一致？是否有权出 售？建造是否逾期？峻工日期有无延误？若属城市规划范围内的基地应注意 其分区。
3.了解房屋设计。房屋设计的好坏与居家品质休戚相关，选购之前不妨
多加比较。下列因素必须仔细考虑：Ⅰ我国地处亚热带，房屋座向以坐北朝 南为理想，朝东次之，朝西则有西晒之苦，北向则冬天会很冷；Ⅱ房屋形式 以双拼式、前后通风、采光良好、隐蔽性较高为佳，连栋式次之，有天井缺 点较多，应尽量避免；Ⅲ每层户数以两户为最佳。若户数过多，往往会因过 于嘈杂而降低居家格调。
□杀价前应了解各种信息
　　买房屋胜败关键之一在于杀价。买到便宜的房屋才有利润。买到不便宜 的房屋，转售的利润有限，甚至于没钱可赚或亏本。杀价以前应先了解各种 信息，知己知彼，才能百战百胜。
1.房屋已推出多久？推出甚久仍未出售的，可能是因为标价过高，地点
不佳，建材不好，或者其他原因。
　　2.有多少人出过价？出价多少？这可以作为你计算房价的基础。愈是多 人出价的房屋，表示其转售力强。
　　3.多听、少开尊口。杀价以前，必须先看房屋。看房屋时，沉默就是金 钱。尽量保持沉默，多听卖主解释，少回答问题，要表现出很有兴趣的样子。
　　4.该房当时的买进价格是多少？从该房当时买进的价格加上现在的增 值，可以算出应有的利润和时价。须注意，一般卖主所谓的买进价格常会偏 高，因此，计算时有时要稍扩些折扣。
　　5.为何买进屋？卖方买迸的原因主要有自住、保值、转售图利、因职业 关系而迁涉、儿女上学方便、离开旧市区迁往新市区、换环境等。了解卖方 买进房屋的原因，可以探悉很多你想知道的购买资料，对你买房有一定的参 考价值。
6.改建费有哪些？自住的房屋，一般都经过装修改建，一经装修改建，

售价必然会相应增加。
7.卖主常将税金计入房屋成本，买主应注意。
8.掌握了卖方出售房屋的原因后，你就知道如何杀价了。
　　9.让卖主知道你购屋是自住，并非转卖。通常卖主不希望房屋销售人员 居间获利，喜欢直接售与自住的买方，这样可以卖出高价。一旦有内行介入， 会压低房屋的出售价格，使卖方获利不多。
　　10.清除卖方心理上的恐惧感。卖方喜欢直率的买方。过于拐弯抹角或不 干脆的买方，有时会使卖方心生恐惧，产生不安全或吃亏的心理。你必须克 服卖方的这种心理障碍，让卖方觉得你谈吐诚恳，态度斯文，不会耍花样。 这样，买卖交易会更顺利。
11.了解卖方的心理
（1）了解卖方卖屋的期限，对于在什么时候杀价非常重要。
　　（2）愈接近卖方卖屋的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价 时刻。
　　（3）了解卖方售得屋款拟作何用途。如果卖方售得的屋款并非急用，则 房屋杀价必会遭许多挫折。遇此情形，是你罢手或转向的时候。
　　（4）卖方有无其他房屋出售。如卖方有数屋，通常会将地点较差、不易 脱手的房屋先上市出售，好的房屋则留待以后再出售。遇此情况，应选择好 的房屋购买。
（5）定金问题。定金多少才算合适并无一定标准，视各人需要而定，由
双方协商。
□杀价七大诀窍
1，暴露房屋缺点，以达到杀价的目的。
　　2.卖主急欲脱手时，采取拖延战术或提出同类房屋廉价出售的例子，使 卖主对自己所开高价失去信心。
3.让卖主认识到：早日卖出可先得现金，数月后所得利息即可抵偿房屋
差额。
　　4.雇佣多人分别与卖主杀价，将杀价结果进行比较，找出卖主愿售价格 的答案。
5.假称代理远方的亲朋购买房屋，即使你提出杀价理由不充分，也不会
使卖方生厌。
6.在房地产买卖中，往往谁先开口，谁就是输家。
7.欲擒故纵。对已看中的房屋，如要举出不喜欢的理由，籍此杀价。
□房地产出租应注意哪些事项？
房地产出租应注意的事项很多，下列各项为最重要的：
　　1.定期租约交易变成不定期租约。房屋租约，可以口头约定，也可以书 面约定。以口头约定者，因无书面证据，容易由定期租约变为不定期租约。 定期与不定期的区别在于：定期租约期届满时，房东可以收回房屋。不定期 租约，房东不得收回房屋，只能收取租金。如何收回房屋，必须请教精于房 地产的律师。
2.定期租约届满前一定期间，应以书面通知承租人终止租约。
3.租期届满后，租约关系终止，承租人应将房屋归还出租人。

高风险、高回报——股票投资授巧

□如何选择股票
　　股市行情迷幻无穷，股票价格神秘莫测，进入股市操作究竟需要哪些技 巧呢？在股票市场发展了几百年的西方，股市资料铺天盖地，股市策略五花 八门，股市技巧层出不穷，但并不是在西方股市中运用的技巧，都可以应用 于中国股市。那么，在中国股市中，又有哪些策略技巧呢？
　　首先，股市技巧的第一步就是如何选择股票。或者说，在琳琅满目的股 市中，在上百种股票供您投资选择，这些股票分别来自不同的公司，这些不 同的公司又分属不同的行业，选择什么样的股票，在很大程度上决定你是否 获利，获利多少，由此可见选择股票的重要性。那么，究竟应该如何选择股 票呢？应从两个方面来进行判断，加以选择。
　　第一方面，股票选择的行业判断，或者说，必须搜集掌握该种股票的有 关增长与发展材料，确定你投资于何种产业部门的何种类别的股票。因为， 不同行业，不同产业部门，经济发展的前景不一样，经济增长率不一样，行 业利润率、市场开拓的能力也千差万别，产品的生命周期，即产品从投产产 生的幼年期到占领市场的成年期，直至市场饱和，产品老化的老年期，也不 一样，因此，不同行业、不同产业的不同种类的股票，必然风险不同，利润 所得不同，所以，正确地选择股票，往往是成功的开端。
概括地说，从经济发展的角度予以分类，股票投资行业分为三大类：
　　一类：基础性的民生产业，主要是指电力、煤气、自来水、通讯等公司 事业、食品、燃料、交通等基础行业。一般而言，都有共同的四大特点：① 有国家和政府垄断，在一定区域范围内不准有同业竞争。②价格都受到管制， 是国家控制的价格，不得轻易上升或下降。③一般不存在产品积压，经济效 益滑坡等问题，经营状况稳定，④收入固定，利润规模较为稳定。
正因为这四大特点，使基础性的民生产业与人民的日常生活密切相关，
不管国民经济发展的状况如何，一般不受影响，必须保持固定的比例，维护 正常的运转。因而，该行业的股票，股息稳定，风险度低，对于较为保守的 投资人员，例如广大退休、离休人员，无固定收入而有一笔存款的人员，尤 其是年迈的老人最为适宜购进此类股票，而且可以长期持有，享用丰厚的股 息。
二类：周期性产业，是指一国经济发展中处于成熟发展阶段的支柱性产
业，其特点为：①受经济发展的周期性波动的影响。②产业本身呈现出周期 性发展的特征。正因为这两大特点，周期性产业的股票、行情与价格也呈大 周期地波动。对于投资者来说，必须准确地判断经济发展阶段性的变化，当 萧条来临时，购买该类产业的股票；而当销路极佳时，卖掉所持该类股票。 三类：成长性工业。即处于发展阶段的、极具有增长潜力、未达到饱和 状态的工业，此类行业发行的股票是股市中最具魅力的股票，是投资者追逐 的对象。此类行业亦具有两大特点：①过去业绩卓著，发展增值很快，现在 已经基础稳固，并且不断开发新产品，集合了强大的市场开发能量的公司或 企业。②将来有极大发展潜力的代表着市场发展方向的新兴工业。由此两大 特点，对于投资者而言，购买成长性股票非常有利：股息增长最快，股利最 为丰厚；股价上涨最快；长期性持有往往可抵销购买时机的错误。正因为如
此，对于投资者而言，购买成长性股票获利比较丰厚。

　　但是，如何判断何种股票为成长性股票并加以投资呢？成长性股票的起 步往往股息和利率都很低，而一旦被公认为成长性股票时，市价已被抬高， 此时再投入，已无利润可言，因此，必须及时发现。但成长股票终有一天要 衰退，但何时衰退却难以预测，所以投资成长股票往往风险高，一旦股市波 动，成长股的下跌速度、波动的幅度比其他股票都要大得多。
　　第二方面：股票选择的指标判断，也就是对公司财务资料报表进行分析 的基础上再结合市场价格得出重要指标予以判断，即：市盈率，又称本益比， 或价格盈利比例，也就是某一时点上每股股票价格与每年的每股盈利之比。 计算公式为：
　　
市盈率 ?

股价 ? 总股数
税后利润

股票价格
? 每股盈得 ? 100%

　　对于投资者而言，市盈率高时，股价多半进入高价圈；市盈率低时，股 价多半已进低价圈，希望取得稳定收入的投资者，可以购买市盈率比较低， 股息纪录较稳定的股票，但从长期看，价格盈利比较高的股票，往往价格增 值快，发展前途宽广，极富潜力。
□掌握买卖时机
　　从事股票投资最难掌握的就是时机。买进同业股票，有人赚钱，有人亏 本。亏本者，即时机掌握不对；获利者，即把握住了当时的时机。事后发现 时机是很容易的，可是当时却不是人人能够把握。有的投资者往往是在股价 上涨时，认为还会继续上扬，于是就买进；等到股价开始下跌时，认为可能 继续下跌，所以就卖出。结果导致高价买进，低价卖出，造成损失。其实， 任何一位投资者都知道应该是低价买进，高价卖出，但所做出的决策却往往 与心里想的背道而驰。怎样才能掌握买卖股票的合适时机，只要投资者多看 报纸和经济信息杂志，对股票市场做出冷静、理智的分析，便不难做到。
面对复杂的股票市场，投资者应当选择怎样的时机买进呢？毫无疑问，
“萧条时买进”的原则是买进时的重要原则。虽然我们无法预测股价何时上 涨，但它总有一天会上升的，即使买进后可能还会有下跌，但由于买进价位 较低，投资者应该可以承受的起。当然，股价最低时即是买入股票的最佳时 机，但投资者不可过度期待最低价，因为这样做往往会错过买进的时机，增 加买进股票的成本，因此，在股票指数由高峰下降 10％到 20％时，就应该果 断买进，以免贻误时机。
□如何买入股票
　　投资者在买入股票时，应该运用下列方法来降低买入股票的风险和成 本，提高自己的收益。
1.股票最好分批购买 股价是有升有降的。按理说，股市不景气时，股价往往会下跌，股市呈
现出黯淡气氛，这时一般的投资者都不愿购买，可当所有人都不愿购买股市 一片低迷时，自己不妨大胆冒一次险，因为这时是买进股票的最佳时机，“跌 极必弹”，这时，除了劣股之外，什么股票都可大胆买进。当然目标还是应 该集中在大幅度下跌的优良股上，虽然这类股票还存在继续下跌的可能性， 但买进的价格已经可以说是相当低廉了，下跌幅度不会太大，投资者应该可 以承受得起。当然，为了使成本降低，投资者可以分批购进，比如某种股票
在 7 月 8 日跌至 5.12 元，投资者可以买进 100 股，在 10 日跌至 5.02 元，投 资者可以买进 100 股，在 14 日跌至 4.82 元时再购进 100 股，这样，手中持

股的平均成本即为 4.97 元，与在 7 月 8 日时一次购进 300 股相比，成本每股 降低 0.15 元，使自己持股的成本进一步降低，在将来的抛售中可以获得更大 的收益。
2.应购买多种类型的股票 股票市场风云难测，投资者很难判断出哪一种股票一定会上升，投资于
哪一种股票可以稳赚不赔，因此，若将自己的全部资金投资于同一种股票， 若此股票价格上涨，消费者固然可以获得较多的收益，可一但投资者判断失 误，则势必要全军覆没，血本无归，风险过大。因此，消费者应当用手中的 资金同时购进好几种股票，这样，即使其中某种股票下跌，也可以由其他股 票上升所得的收益来进行补偿，不至于损失太大，减少了投资风险。
　　下面我们通过一个例子来说明如何买进股票。假设甲公司股票以 4 月 15 日的每股 7.00 元为底价开始上涨。10 月 6 日涨至一倍以上的高价 16.10 元。 这段时期股价曾有几次下跌、波动、停止状态。那么，究竟在何种情况下， 采取怎样的方式购买才是上策呢？分析如下：
　　现在是 5 月份，甲公司的股票正属于有希望上涨的品牌，买不买呢？正 犹豫时，甲股涨价了，眼看有希望的股票上涨，又没有在涨价之前买进，所 以我们需要等甲股票停止涨价或下跌时才能够买时，而一般的投资人往往容 易在这时追涨。
进入 6 月份，甲股票价格波动加快，看起来有要上涨的样子，这时候似
乎可以买进，但是还是需要忍耐。在差不多忍耐不住的时候，6 月 24 日涨到
12.30 元，股价开始下跌了。这时反倒不再买进，注意观察股价和成交量的 变动。
7 月 7 日以后股价仍持续下跌，成交量也逐渐减少。7 月 8 日股价跌至
10.20 元，成交量为 663 万股，没有买进，继续观察接下来几天的情况：

月/日 股价（元） 成交量（万股）
7.9 10.70 458 10 10.80 234 13 10.50 187 14 10.50 123

成交量 123 万股曾是 5 月份出现过的最低数，接近年初以来的最低成交
量 112 万股。已经到了可以买进的时候，考虑再细心观察一下：

月/日 股价（元） 成交量（万股） 7.15 10.70 207 16 10.50 255 17 11.20 739

股价和成交量与过去波动的方式完全不同，此为涨价信号。但仍未立即
买进，需要打听一下下周一（20 日）开盘价格。结果是 11.60 元，比 17 日
涨 0.4 元，还是不买。当天以 11.30 元收盘。21 日的开盘价为 11.10 元，于 是买进。
7 月 27 日的股价为 10.80 元，成交量为 113 万股，再度接近最小成交量
112 万股，其实这才是购买的最理想时机。但是算不到这么精确。

　　7 月 28 日的开盘价为 11.00 元，收盘价 11.40 元，成交量 413 万股。甲 股票进入新的动态：上涨。7 月 29 日不失时机地以开盘价 11.40 元价格买进， 比起 7 月 8 日的 10.20 元每股已经多了 1.20 元。
8 月 14 日股价涨至 14.20 无，以后甲股票的行情又开始下跌、波动。 从本例看，最好是在 10.20 元时买进，然而在斟酌购买时机上不可能做
到，但本例的购买已可获得较高的收益。由此可以看出，虽然投资人无法将 股票购买的时机预测得如此精确、周密，但购买的时机还是可以通过观察股 价和成交量来发现的。
　　从本例中还可以看出，购买股票也可以在较高价位买进，如本例中 21 日所买进的，但必须符合以下的条件：
1.必须是具有良好展望的股类，以便在将来获得良好的收益。
　　2.必须是在行情看涨期（如本例），只要是在行情的看涨期，即使目前 不受投资者的欢迎，但迟早会恢复到较高的价位上，使投资者获得较高的回 报。
□怎样卖出股票
　　以低价购进股票后，并不是说明投资者可以高枕无忧了，手中的股票一 天不变成现金，投资者遭受损失的可能性就存在一天，即便是卖出以同一种 较低价位购进的股票，不同的投资者也会有不同的收益，有人多赚，有人少 赚甚至亏本，原因在什么地方呢？关键就是一个时机的问题，而能否选择好 卖出时机，是投资者能否赢利的关键所在。
到底在什么时间卖出股票最好呢？当然，在最高价时卖出是最好的，但
这一时机并不容易掌握，投资者应当在股价预先制定一个收益目标，一旦股 票涨到所定目标，即可出售，这样做的好处是：既保证自己有一定的收益， 又不致承担过大的风险。
总的说来，投资者要在下面的情形卖出股票。从整个股市行情看，如果
有下述表现，则应卖出股票：
　　1.既出现了很多新的高价股，也出现了持续三四个月的廉价股，而且很 剧烈地变动着。
2.经常打破成交额的记录，而且几乎每种股票都有拍定价格。
3.信用交易的买卖关系转坏，信用交易数额增加，从而造成高记录。
4.低价股的增资与转换公司债增加，而造成股市的蓬勃。 假如出现上述现象，则可证明行情已达到顶点，投资者可毅然地卖掉所
持有的股票，如果失去这个时机，投资者就只能期待下一个时机的到来了。
　　从自己手中持有股票的行情分析，投资者可以在下面的情况中寻找卖出 的时机。
　　1.买进股票以后，只要有 10％的收益，就应当售出股票。时间掌握在一 个星期、一个月或者再稍长一些，只要此时期内出现了 10％的收益率，并且 在扣除交易费用后仍可赢利，就应该售出。如果投资者确定的收益目标即为
10％，就不要再等待更高的收益机会。
　　2.买进股票之后，有 20％的收益时，就应当果断售出股票。要想再有更 高的收益的机会是很少的，因为越往上的股票价格，其实现的可能越小，高 价位股的上涨空间明显少于低价位股，因此，有了 20％的收益之后。即使还 有更高的收益，为了降低风险，也应当果断售出为好。
3.突然涨价的股票，应当立即脱手，有时手中股票的价格突然上升许多，

这时候，投资人往往会异常紧张，一时弄不清股价突然不涨的真正原因是什 么，所以怕售出后股价仍将大幅度上升，总想再观察一段时间。在一般情况 下，股价突然上涨，是有大的机构投资人参与买进，所以，很可能价格在突 然上涨之后又会突然下跌，涨跌的概率都很大。因此，为了避险，果断售出 不失为上策。
　　4.当买进的股票价格上涨一段时间后趋于平稳，则应当赶紧售出。股市 行情上涨一段时间之后为什么会出现平稳呢？一般的原因是有一部分投资人 想等行情再上涨时再脱手，而另有一部分投资者正在观察股价定势是否会继 续上涨而减少购买量，这样股价就会出现一时的停顿，如果这时没有新的需 求因素出现，行情就会看跌，投资者应该在股价下跌之前及早脱手。
　　5.当买进的股票成交额猛增和股价达到最高点时，应该抓紧售出。一段 时期的成交额增加和股价上涨，都预示着售出股票的信号灯亮了。当股价接 近过去的最高点以及成交额比以前增加一倍左右时，投资人更应做好出售股 票的准备；当股价和成交额开始下跌和减少时，就表明售出股票的时机到了。
　　6.从高价跌落 10％时，就应立即售出。这是追求利润的正确态度。因为 股价是在做不停的波动，往往跌了 4％、6％以后，还会恢复到原来水平，可 一旦降了 10％，就表示股价已逐渐由上涨步入下跌的趋势了，所以应该抓紧 售出。
其实，不管你以什么价位购进股票，只要能以更高的价位卖出获利，你
的投资就是成功的，可见，卖出往往比购进还要重要。那选准时机之后，应 当以什么样的方式和顺序售出股票呢？
1.从不愿持有的股票中加以处理。对不愿持有的股票依照自己的喜好程
度确定售出的顺序。若甲股已涨至最高，而乙股跌至谷底，则应先售出甲股 获取利润，待乙股上涨后再卖出乙股。若甲股处于上涨期，而乙股正趋于下 跌，则应先抛乙股避免更大损失，而等甲股涨至最高价再售出。两者做法虽 然相反，但都是正确的。
2.买进要慢，售出要快。当股价下跌时，有人立即抛售，有人即一直忍
耐，到底哪一种方式较好呢，应该依据股市情况而定，但万一有下列情形出 现，即使是亏损也应该售出股票。
1.当股价跌至你的抛售目标时。
2.当你察觉自己的预测错误时。
3.当整个股市出现下跌趋势时。 遇上这三种情况时，应当下决心卖掉所有的股票。待股价下跌后，再重
新购置新股，比继续持有旧股，更能减少损失。 售出股票时，应该一次卖出还是分几次卖出较好呢？应该分情况对待。
若是等待股价涨高时以赚取套利的方式，分几次卖出较好；若是因股价下跌 而亏损要抛售时，最好是一次卖出，以确保投资的风险最小。
下面我们用两个例子来说明应当怎样售出股票，来赢得较大利润。
例 1.假设某公司股价以 4 月 15 日的 2.20 元为最低价，到 8 月 17 日涨
至 5.50 元的高价。如果我们在 5 月中购入该公司股票，分析一下应怎样卖出。 首先应调查过去涨至最高价的成交量，假设最高价为去年的 12 月 18 日：

月/日 设价（元） 成交量（万股）
12.14 3.51 207 15 3.57 442 16 3.72 620 17 3.57 597 18 3.89 971

为了慎重起见，再调查早先的资料，以验证所获取信息的正确性。

月/日 股价（元） 成交量（万股） 10.20 3.14 263 21 3.08 237 22 3.07 227 23 3.32 649 24 3.38 941

有一点应特别注意，12 月与 10 月到达最高价时，成交量数字几乎相等。
该公司股票 5 月份上升很快，6 月份仍涨势不减，具体情况如下：

月/日 股 价 （元） 成交量（万股） 6.11 3.34 187 12 3.44 442 15 3.55 364

成交量距离最高记录尚有较大差距，仍然可以观察，几天以后，该公司
股票情况如下：

月/日 股价 （元） 成交量（万股）
6.19 3.65 293 20 3.77 495 21 3.99 973

成交量已经超过了去年 10 月的 941 万股，也超过去年的 12 月的 971 万








股。这是个值得注意的信号。

月/日 股价（元） 成交量（万股）
6.24 3.90 507
25 3.95 413
26 3.91 276

　　应当特别注意的是：股价正在创最高记录，但是成交量却在减少。考虑 股价未跌，此时仍不急于脱手，继续观察：
月/日 股价（元） 成交量（万股） 6.27 3.85 107 29 3.97 184
　　股价和成交量双双下跌，应该考虑卖出。6 月 30 日开盘价为 3.74 元， 看样子无力反弹了，卖出一部分，当天收盘价为 3.86 元，看来是卖早了，但 这样做是为防止情况恶化，不冒亏损的风险，总之，也不会有十全十美的卖 出方式。
出现一段平稳状态后到 7 月 23 日下跌为 3.50 元之后又上涨。情况如下：